在農地工廠合法化的複雜法規體系下，特定目的事業用地的變更成為土地所有者需要深思熟慮的議題。透過完善的規劃和專業知識，不僅可以確保土地變更的完整性和合法性，更有助於最大程度地提升土地價值。本文深入探討了特定目的事業用地的定義、變更條件、以及回饋金繳納方式等重要面向，同時提供了變更過程中應注意的關鍵細節。
對於這一複雜而重要的主題，建議土地所有者尋求專業團隊的協助，例如禾璽開發顧問公司，其整合了多領域的專業人才，致力於為客戶提供全方位的不動產解決方案。這不僅能夠保障土地所有者的權益，還有望使土地更好地發揮其最大潛力。
農地工廠合法化必知：什麼是特定目的事業用地？
特定目的事業用地是提供特定目的事業業者所使用的土地，例如：學校、機關、加油站…等，其詳細項目各異，且不同特定目的事業的主管機關也不相同，目前較常見的是特定工廠申請變更編訂為特定目的事業用地。
特定目的事業用地可以做哪些用途？
非都市土地變更執行編訂所列舉特定目的事業用地的項目有 30 項，包含文教設施、學校、幼兒園、發電廠、農水產品集貨及運銷場所、運動場館設施、特定工廠設施、長照服務機構、醫療機構、電信相關設施…等等，詳細項目可以直接前往法規條目查詢了解，或是洽詢專業土地變更團隊為您服務。
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誰可以變更為特定目的事業用地？
每個特地目的事業用地項目的變更規定不同，可變更的資格也有些微出入。我們以最常見的農地工廠為例，想要變更為特定目的事業用地的首要條件，就是要先取得特定工廠登記，如果尚未在 2016 年 5 月 20 日前取得特定工廠登記的土地，目前已經無法重新開案申請，需要改變作法，輔導轉型。
特定目的事業用地有什麼限制嗎？
根據非都市土地使用管制規則，特定目的事業用地有其建蔽率及容積率規定，建蔽率不得高於 60%，容積率不得高於 180%，但有些特例可以不受此規定限制，需要根據情況判定。除此之外，若非特殊條件經主管機關認可，特定工廠變更特定目的事業用地者，皆需裝設太陽能光電設備。
農地工廠變更特定目的事業用地需要注意什麼？
農地工廠變更特定目的事業用地需先確認資格，是否為都市計畫之土地？是否為特定農業用地？是否在國土計畫法的規畫期限之前完成申請？有許多環節需要確認，洽詢專業團隊進行協助，可以為你省下許多心力與精神。
地目變更前後有什麼影響？
這個觀念很重要一定要記得：做完特定工廠登記後，並不等於土地變更完成。許多業者、地主都以為特定工廠登記後就可以放手不管，或者轉手賣地，這些都是常見的錯誤作法，可能使你的整個土地使用規劃完全變調，打破你的如意算盤。
在完成完整的核准工廠登記通過以前，都不算是正式完成土地變更。如果你想要將土地轉手，或做好完成整體的事業規劃，就需要完整進行土地地目變更工作，這是對自己與對自己的土地最大的保障，依法行事，可以省去許多未知的麻煩。
特定農業區可以進行用地變更嗎？
特定農業區進行用地變更，主要需要考量，週邊的其餘農地是否皆為一般農業用？或者是有取得特定工廠登記？若週邊的農地有取得特定工廠登記者，未來進行用地變更的機會比較高，且整體規劃上比起週遭皆為一般農業用的難度降低很多，詳細細節還有更多需要注意，此建議僅做為特定農業區想要進行變更的參考。
農地變更特定目的事業用地，第一推薦專業團隊
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農地工廠可申請變更特定目的事業用地嗎？
根據工廠輔導管理法，再經由專業團隊整理重點後，得出的答案是：符合規定資格的特定工廠，可以申請變更為特定目的事業用地。接著我們往下說明需要注意的部分以及相關法規期限等詳細資訊。
在此之前，如果你的特定工廠尚未經過申請登記者，請先看這篇農業用地工廠合法化最清楚講解，確認你的農地工廠是否可以進行用地合法化變更。
特定工廠申請變更為特定目的事業用地的法規是什麼？
以下介紹取得特定工廠登記，且位於都市計畫以外之土地，並且沒有位於工輔法規定之群聚地區的用地計畫變更申請辦法（下稱非都市土地）。如果土地不是屬於此一類型，則需要以其他方式進行辦理，歡迎來店洽詢：點此帶我前往實體辦公室。
| 土地面積 | 未達二公頃者 | 二公頃以上未達五公頃 | 土地面積達五公頃以上 |
|---|---|---|---|
| 非都市土地辦理土地使用分區變更或使用地變更編定辦法 | 辦理使用地變更編定為特地目的事業用地 | 依非都市土地使用管制規則及非都市土地開發審議作業規範擬具開發計畫，取得開發許可核定，辦理土地使用分區變更。 | 依產業創新條例、管制規則及審議規範辦理土地使用分區變更為工業區 |
| 辦理難度 | 常見，多以此為主 | 難度較高 | 辦理變更涉及範疇更廣 如有需求請來電洽詢 |
特定工廠申請變更特定目的事業用地時限是？
有些人會說，特定工廠登記可以使用到 129 年，只需要在最後時限去申請就好，根據法規，用地計畫最晚應該在「 121 年 3 月 19 日前」提出用地計畫申請，且申請用地計畫前 3 年之中，不可以有環保機關認定的情節重大違規事件。
變更完成後一定要繳納回饋金嗎？可以分期嗎？
完成特地目的事業用地變更的過程，一定要繳納回饋金哦！如果沒有依照規定繳納回饋金，政府可以直接進行退件處理，如果因此退件而辦理失敗，得不償失。
回饋金計算方式為：公告現值 X 土地面積 X 50%。
回饋金繳納相關規定為：辦理使用地變更編定異動登記前全數繳交，或於辦理工廠登記前分期繳交；而分期繳交的詳細規定如以下表格。
| 分期期數 | 第一期 | 第二期 | 第三期 | 第四期 |
|---|---|---|---|---|
| 繳納規定 | 使用地變更編定異動登記前 | 用地計畫獲開發許可核定後一年內 | 用地計畫獲開發許可核定後二年內 | 辦理工廠登記前 |
| 需繳交金額 | 應繳金額之四分之一 | 應繳金額之四分之一 | 應繳金額之四分之一 | 全數繳交完畢 |
本文總結
- 完成土地變更，是對名下土地的完整保障。
- 特地目的事業用地變更需要完整規劃評估，建議洽請專業團隊。
- 特定農業區須符合但書規定，方可進行土地變更。
- 取得特定工廠登記，並不等於完成土地變更。
- 特定工廠變更須完整繳納回饋金，可依法規進行分期。
用地變更需專業知識，洽請專業有保障
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