專家來回答,農地變更建地容易嗎?為何一定要請教專業協助?

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農地變更建地是一門結合許多不同科目專業的學問,不是一件容易的事情。不是只需要懂得法律知識就好,整個土地變更的過程,包含了建築的專業知識、土地利用的整體規劃、周遭環境的評估、水土保持的技術…等等,若是一般地主通常難以一次周詳的規劃與執行,因此需要透過外部專家的協助。

簡單從幾個面向進行討論:農地整合變更的知識,除了先備的法律知識外,還包含整個土地變更過程中的行政溝通、時間壓力、環境規劃。甚至土地劃分區域:都市內農地?還是非都市內農地?身為地主的你知道如何判斷嗎?不同的土地規劃區域,考慮的內容也不同,我們將透過本篇文章為你說明。

農地變更建地容易嗎?理解農地變更的複雜性

本段落從相關法規、溝通流程、環境評估的影響,以及近期相當重要的時間壓力來進行分享。農地變更建地的複雜度並不僅僅是取得地目變更證明書那麼容易,從前期的規劃、建物的整體消防設計、過程中的環境影響評估…等等,全部都是環環相扣、牽一髮動全身。

地變更的法律和規定:申請流程以及相關單位的溝通效率

土地變更的每一個步驟與流程中,都牽涉到土地變更法規的許多細節,本篇文章中,我們將整個變更流程分成三個主要階段,從調查、計畫、審查,通過這些環節以後才得以取得地目變更的證明文件。

  1. 農地變更建地的前期流程:農地的整體區域調查,包含確認使用分區、敏感區位以及整體性質調查,還要確認基地現況,以評估擬定變更計畫時,可能遭遇到的風險與挑戰。
  2. 農地變更建地的中期流程:整體區域調查結束後,則開始針對欲變更的土地類別進行變更計畫擬定,這部分需要擬定具體的執行計畫,包含農地分割、建物規劃、消防規劃、環境保護…等等。
  3. 農地變更建地的後期流程:將完整的變更計畫等文件送交市府進行書面審查,書面審查完成後還要進行現場實地勘驗,以確認書面與實際狀況符合。若相關單位有疑義,則需要重新針對法規進行檢討與意見回應修正。

缺乏足夠經驗的變更團隊,最容易遇到對於中後期流程的熟悉程度不足,因而導致整體書面與現勘的來回之間,缺乏有效的溝通,因而影響到整體變更的時間規劃,對於地主來說,這些時間都是相當寶貴的,不僅僅是土地的價值可以透過變更提升、增加溝通效率與省下寶貴時間也非常重要。

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農地變更建地容易嗎?你知道如何評估整體影響嗎?

在評估整體影響時,除了周圍水土保持的議題很重要以外,土地內部的環境評估也有很多容易疏漏的細節,土地周邊的排水情況、指定建築位置、農地變更建地前土地內是否有建物?建蔽率與容積率是否符合規定?是否需要進行拆除重建、或是不需要變動?

若等到完成土地變更後才發現狀況,那又是另外一個令人煩惱的問題,農地變建地容易的關鍵是有完整通盤的規劃,細心專業的全面觀點,申請過程值得信賴、申請過後安心享受,都是無價的。

農地變更建地的未來挑戰:國土計畫法在即

影響農地變建地容易程度的一大挑戰,在於政府新頒布的國土計畫法實際執行時間。民國 110 年 4 月份,內政部公布的國土計畫法,並且預計在民國 114 年公告國土功能分區圖,並全面替代原本的法規。若土地本身原本就在都市計畫內,將不受影響,但非都市農地的時間則是非常緊迫。

延伸閱讀:農地地主快看,農地變建地規則 1 大改變,你的土地會受影響嗎?

非都農地變更建地的挑戰:法規和程序

非都農地變更建地容易嗎?過去不擔心時間效率的狀況底下,我們可以多次來回修正,最終還是有機會能夠順利完成變更,然而在新的法規壓力底下,時間壓力儼然變成一個棘手的問題,即使是專業團隊,也需要一定的時間來完成變更流程,繁瑣的手續、文件與程序流程,都使得土地變更充滿挑戰。

非都農地變更建地的法律規定,多少繁瑣的文件與手續?

持有非都市土地辦理土地變更使用者,除非另有規定,應準備以下的文件以進行申請:

  • 申請土地變更編定同意書
  • 土地登記(簿)謄本及地籍圖謄本
  • 土地使用計畫配置圖及位置圖
  • 建物謄本、建築執照或建物登記證明(稅籍證明)
  • 各項完稅證明、自來水或電費繳費證明
  • 其他相關文件
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土地用途變更程序有多少?一般要耗時多久?

以我們的經驗,通常需要 18 個月以上的時間。農地變建地的前中後流程,整體包含事前調查、用地規劃、書面審查、實地勘驗、意見回應與修正,不同案例在每個環節所費的時間並不一定。

若以法規實行的時間壓力來計算,以民國 114 年的功能分區圖公布回推計算,建議在民國 112 年間就開始進行變更流程。如果建議超過時間,雖機會較小,但仍有機會於時限內完成變更,相對需要的效率與執行速度就要非常高效。

農地變建地遵循法規與地主權益如何不失衡?居中協調的團隊,專業相當重要!

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農地變更建地,找禾璽開發顧問,可以幫助你在進行土地變更時,擁有更好的效率與更全面的規劃,不僅僅遵循法規、更使地主的權益能夠得到最全面的保障,增加你名下不動產的最高價值。

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都計內農地變更建地的挑戰:周遭環境

雖然都市計畫內農地不受國土計畫法的影響,但是在都市計畫內農地變更建地容易嗎?這個問題並沒有因此而變得比較容易,而是需要面對不同的挑戰。尤其是鄰近環境是否支持你進行農地變更?當然也包含土地變更後對於環境的影響,以及整體的用地規劃是否保障土地的最大價值?

延伸閱讀:快速了解都市計畫內農地的 4 種優點 5 大用途,重要變革必注意!

都計內農地變建地容易嗎?社區環境是否支持?

都市計畫內農地變更建地容易嗎?答案是需要評估整體社區的環境條件。若鄰近社區為已發展地區或規劃為發展者,則相對較容易完成土地變更;然若是整個社區環境中第一個要進行土地變更的地主,則相對難度就較高,需要評估與克服更多挑戰。

都計內農地變更的重要考量:整體影響評估和未來持續性

都市計畫內農地的土地價值高,除了變更為建地以外,你是否正確評估土地變更造成的影響?不單純是變更為建地後可見的價值提升,更包含了土地使用的永續規劃,是否有家族傳承的需求?是否會面臨家族共識的問題?為了維持家族的永續未來,土地價值高的都計內農地更是需要有完整的規劃。

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農地變更建地容易嗎?專家怎麼回答?

簡單的答案是不容易。視野更廣的專業團隊並不會將觀點侷限,只著眼於完成眼下的土地變更申請,更會幫助地主考量未來永續的發展,不僅僅是企業或土地的規劃,甚至是維持家族的整體和諧。專業的變更團隊,從法律到人性,農地變更建地不只要合法合規,更要以人為本,保持最高的土地價值。

農地變更建地容易嗎?文章快速總結

  1. 需分辨你持有的土地為都市計畫內農地?或非都市計畫內農地。
  2. 非都市計畫內農地需把握時間,於國土計畫法全面實施前完成土地變更。
  3. 都市計畫內農地變更建地,須考量整體環境支持,面臨的挑戰不同。
  4. 農地變更建地的文章與流程繁多,建議尋找專業團隊協助,以提高效率。
  5. 最好的土地變更團隊,不僅僅是關注法律合規,更應該以人為本進行土地規劃。

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