【內行分享】農地買賣 6 項優缺點報你知,理性瞭解土地價值!

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農地買賣涉及諸多重要的因素,了解這些關鍵要點對於成功的農地交易至關重要。在這篇文章中,我們將深入研究農地買賣的各個層面,包括農地的定義、買賣資格、限制、稅金,以及可能的土地變更等等。如果您有意進行農地交易,這些關鍵要點將成為你做出明智決策的全面指南。

此外,我們還會探討買賣農地的好處,包括投資回報、土地價值增長,以及可能的稅收優惠。無論你是農地投資者或是地主,本文將為你提供寶貴的信息,幫助你了解農地買賣的要點,以及它如何影響你的未來規畫。

農地買賣需要注意哪些事情? 8 大關鍵重點整理。

在這個段落中,我們將整理農地買賣過程中的關鍵注意事項,共有 8 大要點。這些重點包括農地判斷、農地買賣資格、限制、農用證明、稅金、蓋農舍、土地變更等關鍵重點考量。了解這些事項將幫助你在農地買賣中做出明智的決策,確保土地價值順利移轉。

關鍵重點 1:農地是什麼?

農地在廣義上包含農業用地及耕地。農業用地是指在土地區分中,被分類為非都市或都市土地的農業區、特定農業區的土地,農地並不一定僅能做耕作使用,而是以土地使用區分劃定來判別,在農地上的容許使用項目,皆是以農業發展相關用途為主,如:集貨場、農業倉儲設備、排水、灌溉…等。

關鍵重點 2:農地買賣資格?

以現行法規來說,只要是台灣本國國民皆可以進行農地買賣,而法人組織則有所限制。但須要注意,若土地上有農舍,則需要符合相關規定才可以進行買賣。

  • 參與農舍買賣者,需有農民資格
    • 農民:指直接從事農業生產的自然人。
    • 農民資格:農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人,或檢附農業生產證明。
    • 農民身分證明文件:
      1. 勞保局開立知農民健康保險被保險人投保證明。
      2. 健保署開立之全民健康保險第三類被保險人投保證明。
      3. 農業生產相關證明資料。

關鍵重點 3:農地買賣限制?

農地買賣資個規定雖然並非相當嚴格,但是也有一些限制需要特別注意,以免付出意料之外的成本。

  1. 農地如欲在 2 年內進行買賣,需要提出農用證明,否則可能被課徵奢侈稅。
  2. 農地上若有興建農舍,則需在農舍取的使用執照的 5 年後才可以進行買賣。
  3. 即使在農地上興建農舍,仍必須確保農地面積超過 0.25 公頃。
Photo by Rod Long on Unsplash

關鍵重點 4:農地買賣風險是什麼?

綜合前幾個關鍵重點,快速整理幾個農地買賣時需要注意的風險,在確認交易之前,必先了解是否面臨這些可能導致損失或者意外成本的風險。

  1. 純農用土地,盡可能提出農用證明,避免課徵大額稅款。
  2. 確保農地是否建造農舍?將影響後續買賣資格與流程處理的方式。
  3. 農地的建蔽率是否被進行移轉?未來會影響到興建農舍的申請。
  4. 若農地上有農舍,則必須連同農舍一起購買,不能單獨購買農地,否則會造成過戶失敗。

關鍵重點 5:農地買賣的農用證明是什麼?

需要農用證明的目的為:確保農地農用,才能夠在買賣交易時免除土地增值稅與房地合一稅。也就表示,若農地買賣的土地上有興建過廠房或進行其他非農業用途,在交易完成後,就會需要繳交稅金,即使確認要進行交易,也需要把這部分的成本也納入整體規畫當中。

關鍵重點 6:農地買賣稅金如何計算?

如果按照前項重點,有提出農用證明,表示符合農用目的,則過戶時可以免繳地價稅。若非農用,則需要繳交地價稅以及土地增值稅。土地增值稅按照一般用地採累進稅率制度計算,分別為 20%、30%、40%,而自用住宅則為 10%。

關鍵重點 7:農地上蓋房子可以嗎?

農地上本身可以興建農舍,但是不能自建住宅或其他非農用途建築。但是還有另一種方法,就是進行土地變更,將農地變更為建地,可以提升土地的建蔽率與容積率,且合法的興建自住宅。

延伸閱讀:農地地主快看,農地變建地規則 1 大改變,你的土地會受影響嗎?

關鍵重點 8:農地完成土地變更後,可以立即買賣嗎?

農地完成土地變更後,土地的使用劃分就不再是農地,因此不受農地 2 年內買賣的稅務限制。但是,並不表示一定可以直接進行買賣、以及不須付出任何稅及費用。以農地變更建地為例,因土地已變更為建地,就屬於建地,則須按照建地種類、大小範圍課徵土地增值稅,必須注意。

Photo by Lucas van Oort on Unsplash

買農地的好處有什麼?

在這個段落中,我們將探討買農地所帶來的各種好處。買農地不僅可以提供投資回報,還有其他重要的優點,包括土地價值增長、農業生活的機會,以及可能的稅收優惠等。了解這些好處將有助於您明智地決定是否投資農地或購買農地用於其他目的。

農地享有免稅優惠

持有農地農用證明之土地可以享有免課徵土地增值稅、房地合一稅。另外農地本身得免課徵所得稅、贈與稅、遺產稅…等。不過這邊也要提醒,法規的規範有時需要更多細節的評估,建議在農地買賣前後可以徵詢專業團隊的專業建議,確保你的權益。

農地土地價值增長

農地買賣的其中一個潛在優點,就是土地價值的增長。不論是透過都市計畫的劃地來提升,抑或是主動進行土地開發作用地變更、甚至將農地變更建地後自建住宅…等等,有許多不同的方式有可能促使買入的土地價值增長,而其中關鍵就在於整體的土地規劃

買入農地後建造自住宅可以嗎?

農地本身只能建造農業用農舍,不能建造自住宅。但是可以透過前述的土地開發流程,將農地變更為建地,此後即可進行自住宅的興建計畫。在土地變更上,有其他不同的詳細規則需要注意,因此建議洽詢有專業知識的團隊協助進行規劃。

延伸閱讀:專家來回答,農地變更建地容易嗎?為何一定要請教專業協助?

Photo by Frances Gunn on Unsplash

賣農地需要注意哪些地方?

在這個段落中,我們將探討賣農地時需要特別關注的要點。這包括土地規劃、市場條件、法規合規、和風險管理等方面。了解這些關鍵注意事項將幫助您成功進行農地的出售,確保交易的順利完成,並最大程度地實現您的目標。

土地本身條件如何?是否有販售之外的規劃?

決定進行土地販售的理由,若是因為地主不再進行農業工作,並不一定只能做販售。如前所述,如地主以及土地本身狀況許可,也許可以考慮自行推動土地開發的規劃。將土地本身的條件與價值最大化,使土地擁有者可以獲取土地的最高價值。

農地是否已有興建農舍將影響市場條件

如決定要販售農地,則需要注意,是否曾在原農地上興建農舍?以及該農舍用途為和?這些資訊都將影響你的農地買賣時的條件與價值,甚至是建蔽率的移轉等等的相關細節…。因此在買賣農地的過程,如果能夠邀請專業團隊協助進行規劃與協商,相信能夠幫助你的農地獲取最大的價值。

農舍與農地不可分開販賣,將導致破局

即使買賣雙方不介意,在法規上的規定仍須遵守,尤其是農舍與農地的分開販賣需要特別注意。否則可能造成買賣雙方協商順利愉快,卻在過戶時無法順利完成手續的狀況,請在進行協商以前,確認好原本的土地使用規劃如何,以免節外生枝。

農地買賣快速總結

本篇文內含資訊較豐富,因此我們幫各位讀者快速重點整理本文的內容,分為三個部分,農地買賣關鍵事項、買農地的好處、賣農地的注意事項。

農地買賣 8 大關鍵事項:

  1. 農地定義:農地包括農業用地和耕地,但使用受到土地區分劃定。
  2. 買賣資格:台灣本國國民可參與農地買賣,法人組織有限制,並涉及農民資格要求。
  3. 買賣限制:需注意農地交易時限、農用證明、農舍條件以避免可能的稅務風險。
  4. 農地風險:農地使用、農舍狀況、建蔽率變更等可影響交易資格與稅務的風險。
  5. 農用證明:農用證明確保農地用途,免除土地增值稅和房地合一稅。
  6. 稅金計算:根據農地用途和證明狀態,決定地價稅和土地增值稅。
  7. 蓋農舍:農地允許建農舍,但不可自行建住宅,需注意土地變更選項。
  8. 土地變更:完成土地變更後不再限制 2 年內買賣,但需留意土地增值稅。

買農地的好處:

  1. 免稅優惠:農地可享有稅收優惠,包括免除土地增值稅和所得稅。
  2. 土地價值增長:透過土地開發和規劃,農地價值有增長潛力。
  3. 自建住宅:進行土地變更後,可合法建自住宅,提供多功能性。

賣農地需要注意的地方:

  1. 土地條件和規劃:應考慮土地條件,是否有其他規劃選項。
  2. 農舍影響市場條件:農舍的存在和用途將影響土地的條件和價值。
  3. 農舍與農地需一併販售:法規要求農舍和農地一併販售,否則可能導致過戶問題。

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