台灣近年有越來越多人開始對農地買賣產生興趣，因為農地買賣的未來發展潛力很大，同時引隱藏著許多的商機，但是在做足功課以前，你可能會誤解農地與農牧用地買賣的差別，因此我們特別撰寫本篇文章，幫助你少走彎路，可以擁有足夠的知識來辨別自己進行的農地買賣類型與優劣。
農牧用地買賣重要注意事項
一般民眾難以分別農地與農牧用地的差別，需要做足功課才知道兩者其實天差地遠，本段落將說明農牧用地是什麼？特定農牧用地又是什麼？農地與耕地之間的差別，以及特定農業區農牧用地的容許項目，而後再衍伸討論農牧用地買賣的好處與壞處。
農牧用地是什麼？
農牧用地是指「特定農業區、農牧用地」，特定農業區的解釋，則是優良農地、或曾經進行重大農業改良，經過主管機關劃定為特別保護的地區。農牧用地，則是在特定農業區中作為農牧生產、及相關設施的使用區塊。
耕地與農地的差別
一般農地是指「非特定農業區、供農業使用」的土地。但如果該土地符合「特定農業區、農牧用地」就是屬於耕地。如果是耕地的土地要辦理合併或分割，就需要依照農業發展條例的相關法令辦理。詳細規定與辦理方法需要根據個案情況，若有相關需求請盡快洽請專業協助。
農牧用地買賣，有沒有「特定」二字很重要
一般農業區也會有農牧用地，不過在使用及規範上較寬鬆，特別注意的地方是：特定農業區農牧用地的管制較嚴格。經過農地重劃的土地，就會劃定為特定農業區，不過特定農業區並不一定是有辦理農地重劃的農業區。
特定農業區農牧用地容許使用項目
- 農作使用（包括牧草）。
- 農舍（工業區、河川區除外；特定農業區、森林區不得興建集村農舍）。
- 農作產銷設施（工業區、河川區除外）。
- 畜牧設施（工業區、河川區及森林區除外）。但森林區屬原住民保留地，經目的事業主管機關會同原住民族主管機關同意者，不在此限。
- 水產養殖設施（工業區及特定農業區除外，但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經直轄市或縣（市）農業主管機關核准者不在此限）。
- 水源保護及水土保持設施。
- 採取土石用途。
- 屬於林業使用。
- 休閒農業設施（工業區、河川區除外）。
- 公用事業設施（限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺）。
【專家意見】建議做農牧用地買賣生意嗎？
本段落將會說明與探討農地買賣的優點與不變之處，並綜合優缺點的分析後，提供專家的意見，讓你在進行農牧用地買賣生意以前，可以有更全面的考量。不論是要進行後續的土地變更、或者沿用農業用途、還是要進行家族傳承規劃，歡迎參考此意見進行規劃。
農地買賣生意有什麼好處？
農牧用地買賣的生意與農地買賣有許多類似的優點與好處，我們這邊特別列舉出 3 像農地買賣生意的優點，以及其延伸的資訊供你參考。
- 符合農地農用的農業用土地，在進行買賣時，可以免課徵土地增值稅與房地合一稅。
- 農地上可以興建農舍，加強農地功能。
- 部分農地可以進行土地開發，變更土地用途、提高整體土地價值。
農牧用地買賣生意有什麼不便之處？
延伸前段的說明，農牧用地買賣與農地買賣還是有其差異，尤其是「特定農業區、農牧用地」的部分，由於法規管理與限制都更加嚴格，也衍生出底下我們分享的幾個農牧用地買賣的不便之處。
- 農牧用地興建房屋必須基於農業經營目的使用，也就是只能興建農舍。
- 農牧用地興建農舍須符合以下規定：
- 農地面積大於 0.25 公頃。
- 需有農業使用證明。
- 須為「未經」申請興建農舍之農牧用地。
- 申請興建者，須具備農民資格。
- 特定農業區農牧用地不得轉作其他特定事業使用。
- 特定農業區農牧用地變更為非農牧使用時，其條件更加嚴格、且限制也更多。
結論：買賣可以，後續規劃是什麼？
綜合以上分析，專家會推薦進行農牧用地買賣嗎？整個買賣生意會值得嗎？我們的答案是：需要進行更全面的使用規劃。
根據個案狀況不同，並不一定要鎖定農牧用地買賣，也許有其他的方式可以完成你的規劃，並非必須透過農牧用地買賣來達成。然而，若規畫是要加強農業用途，以「特定農業區、農牧用地」的用地劃分來說，如果能夠取的優質的農業使用土地，那我們必定要去極力爭取。
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農牧用地買賣常見問題 Q&A
Q：農牧用地買賣，是否有資格限定？
過去農地買賣資格確實有限制需要有農民資格。但後來政府修改法令以後，若只是單純進行農牧用地買賣，除了法人組織有相關限制以外，一般的台灣國民即可進行買賣，並不一定要擁有農民資格。
Q：可以在農牧用地上興建農舍嗎？
可以。不過農牧用地興建的農舍必須是農業使用目的，只能興建「農舍」不能興建自用住宅，工業區、河川區除外，特定農業區、森林區皆不得興建集村農舍。
Q：可以在農牧用地上興建自住房屋嗎？
農牧用地需要進行用地變更，方可興建自住房屋，且必須符合相關法規。非都市土地農牧用地根據規定，可申請變更為甲、丙種建築用地。鄉村區內農牧用地則可申請變更為乙種建築用地。詳細法規與變更方法，建議直接諮詢專業人士，以免走了錯誤的流程，導致行程延宕。
農牧用地買賣 3 大重點精華
農牧用地的性質和特點：
- 農牧用地是特定農業區內的土地，用於農牧生產和相關設施。
- 與普通農地相比，農牧用地受到更嚴格的法規和限制。
- 僅可用於農業相關用途，例如農作使用、農舍、畜牧設施等。
農地買賣的優點和不便之處：
- 優點包括免徵土地增值稅和房地合一稅、可改善農地功能以及提高土地價值。
- 不便之處包括僅能建造農舍、需要符合一系列條件，如土地面積、農業使用證明和農民資格等、嚴格的用途限制。
專家建議和注意事項：
- 建議在進行農牧用地的買賣前進行全面的使用規劃，考慮個案情況，可能有其他方式實現規劃，不一定需要通過農牧用地的買賣。
- 注意不同的法規和要求，以確保合法性和順利進行農牧用地交易。
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