【專家意見】農牧用地買賣的 3 個好處與 4 個壞處,值得嗎?

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台灣近年有越來越多人開始對農地買賣產生興趣,因為農地買賣的未來發展潛力很大,同時引隱藏著許多的商機,但是在做足功課以前,你可能會誤解農地與農牧用地買賣的差別,因此我們特別撰寫本篇文章,幫助你少走彎路,可以擁有足夠的知識來辨別自己進行的農地買賣類型與優劣。

農牧用地買賣重要注意事項

一般民眾難以分別農地與農牧用地的差別,需要做足功課才知道兩者其實天差地遠,本段落將說明農牧用地是什麼?特定農牧用地又是什麼?農地與耕地之間的差別,以及特定農業區農牧用地的容許項目,而後再衍伸討論農牧用地買賣的好處與壞處。

農牧用地是什麼?

農牧用地是指「特定農業區、農牧用地」,特定農業區的解釋,則是優良農地、或曾經進行重大農業改良,經過主管機關劃定為特別保護的地區。農牧用地,則是在特定農業區中作為農牧生產、及相關設施的使用區塊。

耕地與農地的差別

一般農地是指「非特定農業區、供農業使用」的土地。但如果該土地符合「特定農業區、農牧用地」就是屬於耕地。如果是耕地的土地要辦理合併或分割,就需要依照農業發展條例的相關法令辦理。詳細規定與辦理方法需要根據個案情況,若有相關需求請盡快洽請專業協助。

農牧用地買賣,有沒有「特定」二字很重要

一般農業區也會有農牧用地,不過在使用及規範上較寬鬆,特別注意的地方是:特定農業區農牧用地的管制較嚴格。經過農地重劃的土地,就會劃定為特定農業區,不過特定農業區並不一定是有辦理農地重劃的農業區。

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特定農業區農牧用地容許使用項目

  • 農作使用(包括牧草)。
  • 農舍(工業區、河川區除外;特定農業區、森林區不得興建集村農舍)。
  • 農作產銷設施(工業區、河川區除外)。
  • 畜牧設施(工業區、河川區及森林區除外)。但森林區屬原住民保留地,經目的事業主管機關會同原住民族主管機關同意者,不在此限。
  • 水產養殖設施(工業區及特定農業區除外,但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經直轄市或縣(市)農業主管機關核准者不在此限)。
  • 水源保護及水土保持設施。
  • 採取土石用途。
  • 屬於林業使用。
  • 休閒農業設施(工業區、河川區除外)。
  • 公用事業設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺)。

【專家意見】建議做農牧用地買賣生意嗎?

本段落將會說明與探討農地買賣的優點與不變之處,並綜合優缺點的分析後,提供專家的意見,讓你在進行農牧用地買賣生意以前,可以有更全面的考量。不論是要進行後續的土地變更、或者沿用農業用途、還是要進行家族傳承規劃,歡迎參考此意見進行規劃。

農地買賣生意有什麼好處?

農牧用地買賣的生意與農地買賣有許多類似的優點與好處,我們這邊特別列舉出 3 像農地買賣生意的優點,以及其延伸的資訊供你參考。

  1. 符合農地農用的農業用土地,在進行買賣時,可以免課徵土地增值稅與房地合一稅。
  2. 農地上可以興建農舍,加強農地功能。
  3. 部分農地可以進行土地開發,變更土地用途、提高整體土地價值。

農牧用地買賣生意有什麼不便之處?

延伸前段的說明,農牧用地買賣與農地買賣還是有其差異,尤其是「特定農業區、農牧用地」的部分,由於法規管理與限制都更加嚴格,也衍生出底下我們分享的幾個農牧用地買賣的不便之處。

  1. 農牧用地興建房屋必須基於農業經營目的使用,也就是只能興建農舍。
  2. 農牧用地興建農舍須符合以下規定:
    • 農地面積大於 0.25 公頃。
    • 需有農業使用證明。
    • 須為「未經」申請興建農舍之農牧用地。
    • 申請興建者,須具備農民資格。
  3. 特定農業區農牧用地不得轉作其他特定事業使用。
  4. 特定農業區農牧用地變更為非農牧使用時,其條件更加嚴格、且限制也更多。
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結論:買賣可以,後續規劃是什麼?

綜合以上分析,專家會推薦進行農牧用地買賣嗎?整個買賣生意會值得嗎?我們的答案是:需要進行更全面的使用規劃

根據個案狀況不同,並不一定要鎖定農牧用地買賣,也許有其他的方式可以完成你的規劃,並非必須透過農牧用地買賣來達成。然而,若規畫是要加強農業用途,以「特定農業區、農牧用地」的用地劃分來說,如果能夠取的優質的農業使用土地,那我們必定要去極力爭取。

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農牧用地買賣常見問題 Q&A

Q:農牧用地買賣,是否有資格限定?

過去農地買賣資格確實有限制需要有農民資格。但後來政府修改法令以後,若只是單純進行農牧用地買賣,除了法人組織有相關限制以外,一般的台灣國民即可進行買賣,並不一定要擁有農民資格。

Q:可以在農牧用地上興建農舍嗎?

可以。不過農牧用地興建的農舍必須是農業使用目的,只能興建「農舍」不能興建自用住宅,工業區、河川區除外,特定農業區、森林區皆不得興建集村農舍。

Q:可以在農牧用地上興建自住房屋嗎?

農牧用地需要進行用地變更,方可興建自住房屋,且必須符合相關法規。非都市土地農牧用地根據規定,可申請變更為甲、丙種建築用地。鄉村區內農牧用地則可申請變更為乙種建築用地。詳細法規與變更方法,建議直接諮詢專業人士,以免走了錯誤的流程,導致行程延宕。

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農牧用地買賣 3 大重點精華

農牧用地的性質和特點:

  • 農牧用地是特定農業區內的土地,用於農牧生產和相關設施。
  • 與普通農地相比,農牧用地受到更嚴格的法規和限制。
  • 僅可用於農業相關用途,例如農作使用、農舍、畜牧設施等。

農地買賣的優點和不便之處:

  • 優點包括免徵土地增值稅和房地合一稅、可改善農地功能以及提高土地價值。
  • 不便之處包括僅能建造農舍、需要符合一系列條件,如土地面積、農業使用證明和農民資格等、嚴格的用途限制。

專家建議和注意事項:

  • 建議在進行農牧用地的買賣前進行全面的使用規劃,考慮個案情況,可能有其他方式實現規劃,不一定需要通過農牧用地的買賣。
  • 注意不同的法規和要求,以確保合法性和順利進行農牧用地交易。

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