你持有農地嗎？你知道以後你持有的農地變建地的規則即將改變嗎？而且改變的時間僅剩下不到 5 年。不想受影響的農地地主請一定要繼續看下去，本篇文章將介紹農地變建地改變規則的影響，以及在計畫實施以前，要將農地變建地的所需條件與詳細流程介紹。
為什麼需要抓緊時間將農地變建地？
農地變建地一直以來都是需要經過政府單位的審核才得以變更登記，要依循法規規範是農地變建地的一個主要要點，而在民國 110（西元 2021）年 4 月份，內政部公告了一個即將替代包含：區域計畫、都市計畫、國家公園計畫的全新法規。
在此法規當中，會重新劃分土地的名目，新的規範將會大範圍的影響農地變建地的難度，因此我們需要在法規規範的正式公告以前，將希望變更地目的土地優先變更，以避免遭受影響。
全國國土計畫法全面實施
全國國土計畫法已經在民國 110（西元 2021）年 4 月 30 日正式公告實施，並且預計在民國 114（西元 2025）年將國土功能分區圖公告實施，屆時將有 81 萬公頃的宜維護農地受到法規管制，可以預期到時想要進行農地變建地的農地變更規則將會大洗牌。
不進行農地變更會有什麼損失嗎？
尤其是全國國土計畫法分化出的農業發展地區第一類農地，未來將不接受農地變建地。屆時不論是土地變更專業團隊或任何方法都無法進行農地變更，該農地將會專門用於從事農業產銷為主。
若地主有意繼續發展務農事業，則當然沒有什麼特別的損失。不過在新的計劃之下，要將原本的農地變更建地的條件將一併受到影響，以保護農地完整的規劃來說，農地變建地的難度只會變得更高，若有意要建立農舍或進行農地變建地計畫的地主，則可以把握法規進一步規劃公告實施的空窗期進行農地變建地。
農地變建地有什麼好處？
你可能會想問，除了把握規則改變的空窗期以外，農地變建地還有什麼其他的好處嗎？我們這邊也列舉了 3 個將農地變建地以後，地主可以得到的好處。
好處 1－建蔽率提升
原本農地變建地前的建蔽率規定為 10%，而將農地變建地以後，則最高建蔽率可達 60%，在該土地上可以興建的建築物範圍增加，可以做更多應用。
好處 2－用途增加
在農地變建地以後，土地名目不同了，我們可以在建地上做的事情更多，兩者的法規規範有如天壤之別，用途細節則可以洽詢專業的土地變更團隊，其中最好是有一條龍的全面服務，從律師到各種土地相關技師，能為地主省下很多獨自研究的時間。
好處 3－價值改變
從農地變為建地後，若要進行土地買賣，地主將能夠取得更高的交易籌碼。農地與建地的價格行情在不動產市場上是兩種價碼，需求也完全不同。
農地變建地的條件是什麼？
如果想要確認自己的土地是哪一種地目，可以到當地的地政事務所進行確認，或責請專業團隊協助進行瞭解，而確認手上的土地地目為農地以後，我們還需要進行農地變建地的條件確認，主要有三大條件，只要符合其中一項條件，即可進行變更。
農地變更建地的條件 1
被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地，可變更的面積約 363 坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到 400 坪以下。
農地變更建地的條件 2
農地的地形凹入週圍建地內，凹入缺口未超過 20 公尺，則可變更的面積約 363 坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到 400 坪以下。
農地變更建地的條件 3
雖不符合以上條件，但是農地上有老舊建物者，仍可變更為建地，但可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加 40%。
農地變更其他特殊用地
若不是要將農地轉建地，想要轉為其他特殊用地如：幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。則需要另外申請，經過專案核准後，方可進行地目變更。
都市計畫區內農地變更有什麼不同嗎？
根據「都市計畫農業區變更使用審議規範」第十二條的規定內容如下，
都市計畫農業區申請變更使用之土地區位，應以鄰近已發展地區或規劃為發展區者優先，且土地面積應符合下列規定：
（一）直轄市計畫、省轄市計畫及縣轄市計畫地區：不得小於三公頃。
（二）鄉街計畫、鎮計畫及特定區計畫地區：不得小於五公頃。
申請人擬興辦之事業計畫經中央主管機關同意或申請變更土地四周，因下列情形致無法擴展者，得不受前項面積規定之限制：
（一）為河川、湖泊或山崖等自然地形阻隔者。
（二）為八公尺以上之既成或計畫道路或其他人為重大設施阻隔者。
（三）為已發展或規劃為發展區所包圍者。
如果你擁有的土地是都市計畫區內農地，且符合上述規定，則依法可以將農地變建地。詳細的變更方法與流程，歡迎您親自到禾璽開發顧問的店面進行諮詢，我們有專業的變更團隊，可以一站式解決您的不動產問題。
農地轉建地容易嗎？
老實說，並不容易，勞心又花時間。即使地主有明確的意願想要將農地變建地，且所有法規條件都符合規範，從進行申請到正式變更地目完成的時間相當漫長，且有相當多的手續與文件需要處理；如果能夠有一個專業負責的土地變更團隊協助，進行這些繁複的手續與文件處理，則可以花費少許心力。
農地變建地的流程有哪些？要花多久時間？
當你瞭解了農地變建地的必要性和好處，並且確認過土地是否符合變更條件以後。我們接下來要介紹的是實際進行農地變建地的細節，其實手續相當的繁複，且要花費很多時間與政府機關進行往來，透過我們的介紹，可以使你更有預期接下來進行農地變建地需要經過的流程與時間。
農地變更需要花費的時間？
整體的行政流程牽涉許多層面，包含書面審查及實地勘驗，我們的專業經驗約需經過 1 年 6 個月以上的期程，有少數案例的時間花費較短，實際申請變更完成的時間依實際狀況而定；依照土地所在的地理位置，可能會需要額外進行環評以及準備水土保持相關資料。
農地變更，至少需經過以下流程
- 流程 1：農地性質調查、敏感區位查詢、使用分區確認。
- 流程 2：基地現況勘查，確認土地及地上物合法情形及建造年份。
- 流程 3：變更計畫擬定（或興辦事業計畫），針對欲變更的土地類別擬定執行計畫。
- 流程 4：市府審查及現勘。
- 流程 5：政府法規檢討及審查意見回應修正。
- 流程 6：審核通過，申請用地變更，完成變更作業。
農地變建地需要哪些文件？
- 申請土地變更編定同意書
- 土地登記（簿）謄本及地籍圖謄本
- 土地使用計畫配置圖及位置圖
- 建物謄本、建築執照或建物登記證明（稅籍證明）
- 各項完稅證明、自來水或電費繳費證明
- 其他相關文件
農地變更建地費用怎麼算？
- 土地地目變更勘查費：每單位以新臺幣四百元計收，以每筆每公頃為計收單位，不足一公頃者，以一公頃計，超過一公頃者，每增加半公頃增收半數，增加不足半公頃者，以半公頃計；至面積超過十公頃者，得視實際需要，另案核計申請辦理非都市土地變更編定，面積在一公頃以內者，應繳納規費新台幣三千元，超過一公頃者，每增加半公頃加收新台幣一千五百元，不足半公頃者，以半公頃計算。
- 將農地變建地以後，土地地目就是建地，則必須課徵土地增值稅。
- 若有進行土地買賣，因土地進行農地變建地後，土地公告現值提高，則相關課徵稅務也會提高。
- 費用相關詳細資訊，可以直接來店或來電洽詢。
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農地完成變更建地後，有其他需要注意的地方嗎？
當前農地變建地法規，是依照《都市計畫法臺灣省施行細則》第三十條而定，在國土法的功能分區圖公布以前，仍以都市計畫法的規則來判斷是否符合，未來若有變更，則以新的法規規範為標準。當前的規定標準如下：
農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：
- 建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。
- 土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
- 原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。
農地變建地規則總結
- 在國土法公布國土功能分區圖前（114 年 04 月 30 日），土地變更法規仍適用現行的舊法。
- 施行新法以後，有約 81 萬公頃農地將受到新法管制，農地變建地方式將有不同。
- 現行法規整體變更流程約需花費 1.5 年以上，有意將農地變建地的地主，建議盡快開始辦理。
- 整體行政流程的繁複問題處理，建議洽詢專業的土地變更團隊協助，以免錯失辦理時機。
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參考資料：
- 都市計畫農業區變更使用審議規範
- 國土法畫出農地總量81萬公頃 落實功能分區農地不能隨意變建地
- 不只農地與工廠要分離！保護農地 雙管齊下引導農宅也要分離
- 土地複丈費及建築改良物測量費收費標準
- 都市計畫法臺灣省施行細則（89.12.29 訂定）
