許多已屆退休的人士，會想在退休後買一塊農地，享受清閒的農夫生活。我們最近看到有一篇新聞：一位退休人士，因為沒有弄清楚農舍買賣過戶限制，以及相關的法規辦法，即使跟地主談得相當愉快，條件與退休規劃也計畫好，卻在最後通通泡湯！農舍買賣過戶限制一定要注意，請仔細看完！
農舍買賣規定與限制：資格、條件缺一不可
在農舍買賣的複雜法規體系中，了解誰有資格進行這一交易是至關重要的。這個過程涉及到老農和新農的概念，而這兩者之間的區別非常明確，並且擁有特定的條件和要求。此外，要證明自己擁有農民身分，也需要具備特定的資格和文件。稅務方面也扮演了一個關鍵的角色，因為稅金計算與農舍買賣有著密切的關聯。
這些重要資訊對於考慮參與農舍買賣的人來說至關重要，因為它們涵蓋了交易資格、身分資格，以及稅收方面的方方面面。本段落將詳細探討這些問題，以協助你更深入地了解農舍買賣交易的複雜性和相關的重要細節。
誰可以做農舍買賣？
農舍的買賣規定相當嚴格，以下我們列點說明農舍買賣的相關資格與條件。
- 老農配建：老農舍買賣
- 必須年滿 20 歲或未滿 20 歲但已結婚者，且具有農民資格才可進行交易。
- 一般農舍：新農舍買賣
- 必須年滿 20 歲或未滿 20 歲但已結婚者，且具有農民資格才可進行交易。
- 農地及持有人都須在該地設籍滿 2 年以上。
- 農舍的鎖在農地必須大於 0.25 公頃。
- 農舍的使用執照取得達 5 年以上。
- 申請人無自用農舍。
- 延伸閱讀：專業說明》農舍買賣重要知識，老農新農是什麼？有什麼差別？
農民身分資格是什麼？
在農舍買賣時需要的資格證明實際是什麼呢？農民身分資格要怎麼樣才會被政府承認？我們用以下 3 點來進行詳細說明。
- 農民定義：根據農業發展條例，農民是指直接從事農業生產的自然人。
- 農民資格認定：農民資格的認定有以下兩種方式
- 申請興建農舍十，檢附農業生產相關佐證資料，經過主管機關偕同專家會勘後認定。
- 農民健康保險被保險人或者是全民健康保險第 3 類被保險人。
- 農民身分證明文件有哪些？持有以下其中之一，就可以認定證明為農民身分。
- 勞保局開立農民健康保險被保險人投保證明。
- 健保屬開立的全民健保第 3 類被保險人投保證明。
- 實際進行農業生產的相關佐證資料。
農舍買賣的稅金可以減免或免徵稅收嗎？
不行喔，農舍按照規定並不是用於農地減免稅收的。因此透過農舍買賣的交易所得，需要進行個人綜所稅的課稅。而農地則可以依照規定申請不課徵證明書，以此來做為免徵稅收的依據。
農舍過戶有哪些要點需注意？
擁有一個農舍，雖然對於許多人來說是一個理想中的退休計畫，但在實際操作上，涉及著多重法規和程序。為了順利完成這一過程，必須遵循一系列相關法規和限制，並準備必要的文件和費用。本段落將深入說明這些要點，從農舍使用執照的要求，到辦理過戶所需的相關文件和相關費用。
這些資訊對於計劃參與農舍買賣交易的人來說至關重要，因為它們涵蓋了在這個過程中需要考慮的各個方面，包括法律限制、費用、文件要求等。因此，為避免碰到農舍買賣過戶限制，請務必瞭解這些關鍵細節，以確保你的退休計畫順利實現。
使用執照與相關法規限制
想要順利通過農舍買賣過戶限制，需要注意這幾點：
- 一般農舍的使用執照取得達 5 年以上，農地及持有人需在地設籍滿 2 年。
- 農舍過戶時，承受人需符合「無自用農舍條件」：
- 農舍與其座落用地併同辦理移轉時，其承受人資格應符合無自用農舍條件；辦理移轉時，承受人應檢具：
- 稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。
- 前揭申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。
- 申請人切結無自用農舍文件等3項文件供地政單位審查。
- 爰農舍及其坐落用地併同移轉之承受人，除繼承外，無論贈與、買賣或拍賣，均須符合無自用農舍條件。
- 農舍與其座落用地併同辦理移轉時，其承受人資格應符合無自用農舍條件；辦理移轉時，承受人應檢具：
- 過戶時農舍建築不得有違建項目，包括圍牆與水泥地。
- 農舍與農地不可分別買賣，就是說：買入農舍時，需將其餘 90% 農地一併過戶。
辦理過戶所需費用
- 買方
- 契稅：核定契價 ****× 6%（評定現值）。
- 印花稅：按土地、建物契稅價格核課 0.1% 印花稅。
- 地政登記規費：買賣登記費 0.1%（申報地價及核定契價）。
- 設定登記費：0.1%（權利價值）。
- 代書費：含簽約手續費、實價登陸、抵押權設定、買賣代書費…等費用。
- 賣方
- 土地增值稅、房地合一稅：若提供農用證明可免稅。
- 財產交易所得稅：若提供農用證明可即免稅，農舍則不可免稅。
- 代書費：簽約手續費、實價登錄代書費
過戶所需準備之相關文件
- 買方
- 身份證正影本。
- 私章。
- 賣方
- 土地所有權狀正本。
- 身份證正影本。
- 印鑑證明書 2 份、印鑑章。
- 土地增值稅完納或不課徵之證明書（如需免稅必要檢附）。
- 若由代理人簽約：需另檢附授權書正本並加蓋印鑑章與被授權人身份證影本一份。
農舍買賣過戶限制的 5 個要點整理
以上內容相當繁瑣，因此我們將以上內容整理濃縮為 5 個要點整理，可以搭配上方的內容做對比參照，如果仍需專業協助，請洽詢禾璽開發顧問。
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農舍買賣資格要求
農舍買賣的規定相當嚴格，分為老農與新農。老農必須年滿20歲或未滿20歲但已結婚，且具有農民資格。對於新農，年齡條件相同，但還需農地及持有人在該地設籍滿2年以上，農舍的土地面積需大於0.25公頃，並且農舍的使用執照取得需達5年，申請人不得擁有自用農舍。
農民身分資格
政府界定農民的標準，農民是指直接從事農業生產的自然人。農民身分資格可以透過申請興建農舍檢附相關佐證資料，或者是成為農民健康保險被保險人或全民健康保險第3類被保險人來認定。必須提供相關文件以證明農民身分。
稅務情況
農舍買賣交易所得不可減免或免徵稅收。農舍買賣的交易所得需要進行個人綜所稅的課稅。農地則可以根據規定申請不課徵證明書，以免徵稅收。
使用執照與相關法規
在農舍買賣過戶時，需注意使用執照與相關法規的限制。一般農舍的使用執照需取得達5年以上，農地及持有人需在地設籍滿2年。另外，農舍過戶時承受人必須符合「無自用農舍條件」，農舍與其座落用地需一併過戶。
過戶所需文件和費用
進行農舍買賣過戶時，買賣雙方需準備相關文件和支付相關費用。買方需要身份證正影本、私章，而賣方則需要提供土地所有權狀正本、身份證正影本、印鑑證明書、土地增值稅證明書等文件。此外，還需支付契稅、印花稅、地政登記規費、設定登記費、代書費等相關費用。要準備充分的文件和費用，以順利完成過戶程序。
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