專業說明》農舍買賣重要知識,老農新農是什麼?有什麼差別?

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文章目錄

在農舍買賣領域,有兩個關鍵術語經常出現:老農和新農。這兩個術語代表不同的法律規範,對於農舍的買賣過程有著重要影響。本文將專業解釋老農和新農的定義,並探討它們之間的區別,以幫助你更好地理解農舍買賣的關鍵知識。如果你想要進一步了解這一領域,這是您不能錯過的重要信息。

解析老農和新農:農舍買賣與興建的規定差異

農舍買賣是一個複雜的領域,老農和新農的區別基於《農業發展條例》的修法日期,這對於興建農舍的規定產生了明顯的不同。老農地的買賣可能更靈活,但新農地則受到更多限制,例如土地面積…等。在本段落中,我們將探討這些規定,以幫助您更好地理解在農地上興建農舍的條件和限制。

農舍是什麼?

農舍是指在農地上興建的建築物,一般是指稱用來作為堆置農具、肥料或臨時休息的地方,且主要與農業活動有密切的關係。其中大家常常會聽見的老農與新農,主要是根據《農業發展條例》民國 89 年 1 月 28 日修正的時間點前後作為分水嶺,在時間點之前的農地若要興建農舍,其規定較自由;之後的法規相較嚴格許多。

老農與新農有什麼差別?

  1. 老農配建 在民國 89 年 1 月 28 日前取得的農地,不會受到面積大小與時間限制,農民可以自由在農地上興建農舍;因此有些賣家會以老農地的名義申請建照並興建農舍,等正式取得使用執照後再進行農舍買賣,藉此可以將整體買賣的價值提高。
  2. 一般農舍(新農) 根據修法過後的《農業發展條例》,在 89 年 1 月 28 日後取的的農地,如果想要興建農舍,必須要擁有 0.25 公頃以上的土地面積,且設籍滿 2 年。在農舍興建完畢後,想要進行農舍買賣,也必須要取得使用執照滿 5 年,才可以進行交易買賣。

想要在農地上興建農舍規定是什麼?

  1. 興建農舍資格(新農為主):
    • 年滿 20 歲或未滿 20 歲已婚者
    • 取得農民資格
    • 持有農地並在當地設籍滿 2 年
    • 農地面積大於 0.25 公頃
    • 需先申請無套繪證明
    • 名下沒有其他農舍
  2. 農舍建築規定:不論是老農還是新農,在農地上興建的農舍皆須符合規定:
    • 都市計畫區農舍:
      • 建蔽率最高不可超過 10 %。
      • 樓高不可超過 4 層樓或 14 公尺。
      • 容積率最大不可超過 200 坪。
      • 如已申請興建過農舍之農地,其餘農地皆不可再興建農舍。
    • 非都市計畫區農舍:
      • 建蔽率最高不可超過 10 %。
      • 樓高最高不可超過 10.5 公尺。
      • 容積率最大不可超過 150 坪。
      • 基地面積最大不可超過 100 坪。
Photo by Reuben Teo on Unsplash

理解農舍買賣的資格:解析農民身分要求

本段落將闡明農民身分資格的重要性,並說明如何界定農民身分。同時,我們也會強調在農舍買賣過程中需要特別關注的一些注意事項,以確保進行農舍買賣過程符合規定,順利進行農舍買賣。無論你是老農還是新農,這些資訊都將對你在農地買賣市場上順利成功相當重要。

買賣條件與資格

相對於農地的買賣規定只要為本國國民即可;農舍的買賣規定則嚴格許多,以下我們將列點說明農舍買賣的相關資格與條件。

  • 老農配建:老農舍買賣
    • 必須年滿 20 歲或未滿 20 歲但已結婚者,且具有農民資格才可進行交易。
  • 一般農舍:新農舍買賣
    • 必須年滿 20 歲或未滿 20 歲但已結婚者,且具有農民資格才可進行交易。
    • 農地及持有人都須在該地設籍滿 2 年以上。
    • 農舍的鎖在農地必須大於 0.25 公頃。
    • 農舍的使用執照取得達 5 年以上。
    • 申請人無自用農舍。

農民身分資格是什麼?

在農舍買賣時需要的資格證明實際是什麼呢?農民身分資格要怎麼樣才會被政府承認?我們用以下 3 點來進行詳細說明。

  1. 農民定義:根據農業發展條例,農民是指直接從事農業生產的自然人。
  2. 農民資格認定:農民資格的認定有以下兩種方式
    1. 申請興建農舍十,檢附農業生產相關佐證資料,經過主管機關偕同專家會勘後認定。
    2. 農民健康保險被保險人或者是全民健康保險第 3 類被保險人。
  3. 農民身分證明文件有哪些?持有以下其中之一,就可以認定證明為農民身分。
    1. 勞保局開立農民健康保險被保險人投保證明。
    2. 健保屬開立的全民健保第 3 類被保險人投保證明。
    3. 實際進行農業生產的相關佐證資料。

農舍買賣注意事項

  1. 如已申請興建過農舍之農地,其餘農地皆不可再興建農舍,在農舍買賣上要特別注意。
  2. 農地與農舍不可切割進行買賣。
  3. 農舍買賣後的稅金計算與農地本身的稅務減免不可合計。
  4. 如果在該農地上有建造農舍的話,農舍必須取得使用執照後滿五年才可以進行買賣。
Photo by Pavel Neznanov on Unsplash

農舍買賣常見 Q&A

Q1:農舍買賣的稅金如何計算?

農舍無法適用農地所享有的賦稅優惠,須課徵遺產稅及贈與稅,且農舍買賣的財產交易所得,也會被計入個人綜所稅課稅。

Q2:農舍與農地可以分開買賣嗎?

基本上是不行的,如果買了農舍,需要連同旁邊 90% 的農地(建蔽率 10%)都買下來。即使以分割的方式進行農舍買賣,也需要確保分割後農地面積仍大於 0.25 公頃。

Q3:農舍可以另外出租嗎?

農舍可以出租給他人,但是一樣需要符合農業用途。

Q4:買入農舍後,可以用來經營民宿嗎?

農舍是可以經營民宿的,但各縣市申請條件寬鬆不一,如果有相關規畫需求,建議洽請專業諮詢。

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