專家叮嚀一定要聽,農舍買賣過戶限制,別讓退休計畫泡湯了!

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文章目錄

許多已屆退休的人士,會想在退休後買一塊農地,享受清閒的農夫生活。我們最近看到有一篇新聞:一位退休人士,因為沒有弄清楚農舍買賣過戶限制,以及相關的法規辦法,即使跟地主談得相當愉快,條件與退休規劃也計畫好,卻在最後通通泡湯!農舍買賣過戶限制一定要注意,請仔細看完!

農舍買賣規定與限制:資格、條件缺一不可

在農舍買賣的複雜法規體系中,了解誰有資格進行這一交易是至關重要的。這個過程涉及到老農和新農的概念,而這兩者之間的區別非常明確,並且擁有特定的條件和要求。此外,要證明自己擁有農民身分,也需要具備特定的資格和文件。稅務方面也扮演了一個關鍵的角色,因為稅金計算與農舍買賣有著密切的關聯。

這些重要資訊對於考慮參與農舍買賣的人來說至關重要,因為它們涵蓋了交易資格、身分資格,以及稅收方面的方方面面。本段落將詳細探討這些問題,以協助你更深入地了解農舍買賣交易的複雜性和相關的重要細節。

誰可以做農舍買賣?

農舍的買賣規定相當嚴格,以下我們列點說明農舍買賣的相關資格與條件。

  • 老農配建:老農舍買賣
    • 必須年滿 20 歲或未滿 20 歲但已結婚者,且具有農民資格才可進行交易。
  • 一般農舍:新農舍買賣
    • 必須年滿 20 歲或未滿 20 歲但已結婚者,且具有農民資格才可進行交易。
    • 農地及持有人都須在該地設籍滿 2 年以上。
    • 農舍的鎖在農地必須大於 0.25 公頃。
    • 農舍的使用執照取得達 5 年以上。
    • 申請人無自用農舍。
  • 延伸閱讀:專業說明》農舍買賣重要知識,老農新農是什麼?有什麼差別?

農民身分資格是什麼?

在農舍買賣時需要的資格證明實際是什麼呢?農民身分資格要怎麼樣才會被政府承認?我們用以下 3 點來進行詳細說明。

  1. 農民定義:根據農業發展條例,農民是指直接從事農業生產的自然人。
  2. 農民資格認定:農民資格的認定有以下兩種方式
    1. 申請興建農舍十,檢附農業生產相關佐證資料,經過主管機關偕同專家會勘後認定。
    2. 農民健康保險被保險人或者是全民健康保險第 3 類被保險人。
  3. 農民身分證明文件有哪些?持有以下其中之一,就可以認定證明為農民身分。
    1. 勞保局開立農民健康保險被保險人投保證明。
    2. 健保屬開立的全民健保第 3 類被保險人投保證明。
    3. 實際進行農業生產的相關佐證資料。

農舍買賣的稅金可以減免或免徵稅收嗎?

不行喔,農舍按照規定並不是用於農地減免稅收的。因此透過農舍買賣的交易所得,需要進行個人綜所稅的課稅。而農地則可以依照規定申請不課徵證明書,以此來做為免徵稅收的依據。

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農舍過戶有哪些要點需注意?

擁有一個農舍,雖然對於許多人來說是一個理想中的退休計畫,但在實際操作上,涉及著多重法規和程序。為了順利完成這一過程,必須遵循一系列相關法規和限制,並準備必要的文件和費用。本段落將深入說明這些要點,從農舍使用執照的要求,到辦理過戶所需的相關文件和相關費用。

這些資訊對於計劃參與農舍買賣交易的人來說至關重要,因為它們涵蓋了在這個過程中需要考慮的各個方面,包括法律限制、費用、文件要求等。因此,為避免碰到農舍買賣過戶限制,請務必瞭解這些關鍵細節,以確保你的退休計畫順利實現。

使用執照與相關法規限制

想要順利通過農舍買賣過戶限制,需要注意這幾點:

  1. 一般農舍的使用執照取得達 5 年以上,農地及持有人需在地設籍滿 2 年。
  2. 農舍過戶時,承受人需符合「無自用農舍條件」:
    1. 農舍與其座落用地併同辦理移轉時,其承受人資格應符合無自用農舍條件;辦理移轉時,承受人應檢具:
      1. 稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。
      2. 前揭申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。
      3. 申請人切結無自用農舍文件等3項文件供地政單位審查。
    2. 爰農舍及其坐落用地併同移轉之承受人,除繼承外,無論贈與、買賣或拍賣,均須符合無自用農舍條件。
  3. 過戶時農舍建築不得有違建項目,包括圍牆與水泥地。
  4. 農舍與農地不可分別買賣,就是說:買入農舍時,需將其餘 90% 農地一併過戶。

辦理過戶所需費用

  • 買方
    • 契稅:核定契價 ****× 6%(評定現值)。
    • 印花稅:按土地、建物契稅價格核課 0.1% 印花稅。
    • 地政登記規費:買賣登記費 0.1%(申報地價及核定契價)。
    • 設定登記費:0.1%(權利價值)。
    • 代書費:含簽約手續費、實價登陸、抵押權設定、買賣代書費…等費用。
  • 賣方
    • 土地增值稅、房地合一稅:若提供農用證明可免稅。
    • 財產交易所得稅:若提供農用證明可即免稅,農舍則不可免稅。
    • 代書費:簽約手續費、實價登錄代書費

過戶所需準備之相關文件

  • 買方
    • 身份證正影本。
    • 私章。
  • 賣方
    • 土地所有權狀正本。
    • 身份證正影本。
    • 印鑑證明書 2 份、印鑑章。
    • 土地增值稅完納或不課徵之證明書(如需免稅必要檢附)。
    • 若由代理人簽約:需另檢附授權書正本並加蓋印鑑章與被授權人身份證影本一份。
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農舍買賣過戶限制的 5 個要點整理

以上內容相當繁瑣,因此我們將以上內容整理濃縮為 5 個要點整理,可以搭配上方的內容做對比參照,如果仍需專業協助,請洽詢禾璽開發顧問

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農舍買賣資格要求

農舍買賣的規定相當嚴格,分為老農與新農。老農必須年滿20歲或未滿20歲但已結婚,且具有農民資格。對於新農,年齡條件相同,但還需農地及持有人在該地設籍滿2年以上,農舍的土地面積需大於0.25公頃,並且農舍的使用執照取得需達5年,申請人不得擁有自用農舍。

農民身分資格

政府界定農民的標準,農民是指直接從事農業生產的自然人。農民身分資格可以透過申請興建農舍檢附相關佐證資料,或者是成為農民健康保險被保險人或全民健康保險第3類被保險人來認定。必須提供相關文件以證明農民身分。

稅務情況

農舍買賣交易所得不可減免或免徵稅收。農舍買賣的交易所得需要進行個人綜所稅的課稅。農地則可以根據規定申請不課徵證明書,以免徵稅收。

使用執照與相關法規

在農舍買賣過戶時,需注意使用執照與相關法規的限制。一般農舍的使用執照需取得達5年以上,農地及持有人需在地設籍滿2年。另外,農舍過戶時承受人必須符合「無自用農舍條件」,農舍與其座落用地需一併過戶。

過戶所需文件和費用

進行農舍買賣過戶時,買賣雙方需準備相關文件和支付相關費用。買方需要身份證正影本、私章,而賣方則需要提供土地所有權狀正本、身份證正影本、印鑑證明書、土地增值稅證明書等文件。此外,還需支付契稅、印花稅、地政登記規費、設定登記費、代書費等相關費用。要準備充分的文件和費用,以順利完成過戶程序。

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