內行才知道,農地與農牧用地的差別是什麼? 3 個層級分清楚!

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今天跟大家介紹農牧用地,在進行土地變更的時候,農地與農牧用地之間的差別很容易被忽略,進而對土地變更的行政流程造成影響。希望透過今天的文章,分享給有意進行用地變更的地主們,了解農牧用的的實際面貌。

農牧用地是什麼?如何定義?

農牧用地是指「特定農業區、農牧用地」,特定農業區的解釋,則是優良農地、或曾經進行重大農業改良,經過主管機關劃定為特別保護的地區。而今天的主題,農牧用地,則是在特定農業區中作為農牧生產、及相關設施的使用區塊。

一般農業區也會有農牧用地,不過在使用及規範上較寬鬆,本篇主題的特定農業區農牧用地的管制較嚴格,注意,經過農地重劃的土地,就會劃定為特定農業區,不過特定農業區並不一定是有辦理農地重劃的農業區。

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非都市土地區與都市計畫區都有農牧用地嗎?

都市計畫區的分區跟非都市計畫區不同,都市計畫區內也有編訂農業區,但一般談到農牧用地,都是指非都市土地區中特定農業區的農牧用地。接著繼續深入分享以前,我們希望各位讀者都能記得這個分類的劃定,即本篇談到的農牧用地,以非都市計畫區中特定農業區當中的農牧用地為主。

特定農業區農牧用地與一般農業區農牧用地的最主要差別?

多了一個「特定」使用規範就不相同。特定農業區農牧用地,是在屬於農業區中的優良農田,其土壤肥沃,應優先作為農牧相關行為使用,以農牧生產及相關設施優先使用的區塊,故限制條件較為嚴苛。

而一般農業區農牧用地則是在特定農業區之外,用於農牧使用之土地,其土壤及地質條件略低於特定農業區,可利用的方式較為多元。所以在處理土地變更之前,都需要去進行地籍謄本地確認,看看地主名下的土地是如何劃定與區分。

特定農業區農牧用地的容許使用項目有什麼?

確認土地的地目為農牧用地後,我們可以先了解,原本的農牧用地容許使用用途有哪些?原根據農業發展條例的規定,農牧用地的用途大致分為以下幾種:

  • 農作使用(包括牧草)。
  • 農舍(工業區、河川區除外;特定農業區、森林區不得興建集村農舍)。
  • 農作產銷設施(工業區、河川區除外)。
  • 畜牧設施(工業區、河川區及森林區除外)。但森林區屬原住民保留地,經目的事業主管機關會同原住民族主管機關同意者,不在此限。
  • 水產養殖設施(工業區及特定農業區除外,但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經直轄市或縣(市)農業主管機關核准者不在此限)。
  • 水源保護及水土保持設施。
  • 採取土石用途。
  • 屬於林業使用。
  • 休閒農業設施(工業區、河川區除外)。
  • 公用事業設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺)。
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用這 3 個層級來區分,帶你初步了解土地權狀謄本的差異

在這部分,我們將深入分享土地權狀的不同層級,以幫助你初步了解他們之間的區別,可以花費時間與費用,自主到地政事務所進行土地謄本的申請,並以此方式進行土地權狀謄本的判讀,若想要透過專業人員進行服務,則可以直接洽詢禾璽開發顧問公司,我們竭誠為您服務。

計畫地區分類:都市地區與非都市地區

首先我們會看「使用分區」的部分,若為空白,則為都市計畫內地區用地,當中可能會有部分遺漏登記的狀況,因此仍需再用其他方式確認。非都市計畫內地區,則會顯示使用分區,如為農牧用地,使用分區的欄位會顯示為「特定農業區」。

使用分區分類:都市地區土地分類、非都市土地

都市地區在此欄位為空白。而非都市地區,則會顯示出使用分區,如:特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、其他使用區或特定專用區…。等,總共 11 種不同的使用分區類別。

用地分類:非都市土地編定用地

都市地區在此欄位同樣顯示為空白。非都市地區,則會顯示出使用地類別,共有 19 種用地別如:甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、海域用地、特定目的事業用地。

我們也可以看到農牧用地在分類顯示,以上是基本的土地權狀謄本判讀方法,請在進行土地變更申請之前,優先到地政事務所申請此土地權狀謄本,確認土地的分類是否符合。

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特定農業區農牧用地常見問題 Q&A

Q1. 特定農業區農牧用地可以蓋房嗎?

可以蓋房子,但有條件限制。該房子的用途,必須用於農業經營,也就是說,只能建造農舍、且部分區域不得建造集村農舍。

Q2. 特定農業區農牧用地的土地價值如何?

根據使用目的,農牧用地的價值會不同,如要直接進行土地開發買賣,因特農農牧用地的使用限制很多,比起一般農業區農牧用地價值較低。但如果是針對農牧用途,由於特農農牧用地的周圍環境會更單純、更少汙染,作為農牧用地的使用,價值相對更高。

Q3. 農牧用地買賣,是否有限制資格或條件?

農牧用地的買賣,一般民眾都可以進行交易。不過想要在農牧用地上興建農舍,就需要符合農民資格。條件為以下三者符合其一:農民健康保險被保險人、全民健康保險第三類被保險人、不符合前兩項條件,但可證明實際從事農業生產者。

Q4. 特定農業區與一般農業區農牧用地買賣,需要請專業協助嗎?

建議做土地開發、建設、交易等等行為,洽請專業人士協助,因整體行政流程繁瑣、且規則與規則之間會相互影響,如果有專業人士協助,可以用經驗更快速地完成所有流程與步驟,可以幫助你省心也省力。

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農牧用地快速總結

  1. 判讀地籍謄本有三個層級:地區計畫分類、使用分區分類、用地類別分類。
  2. 農牧用地較多限制的使用分區,為特定農業區、農牧用地。
  3. 農牧用地買賣,有許多不同繁瑣步驟,建議洽請專業協助辦理。

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