今天跟大家介紹農牧用地，在進行土地變更的時候，農地與農牧用地之間的差別很容易被忽略，進而對土地變更的行政流程造成影響。希望透過今天的文章，分享給有意進行用地變更的地主們，了解農牧用的的實際面貌。
農牧用地是什麼？如何定義？
農牧用地是指「特定農業區、農牧用地」，特定農業區的解釋，則是優良農地、或曾經進行重大農業改良，經過主管機關劃定為特別保護的地區。而今天的主題，農牧用地，則是在特定農業區中作為農牧生產、及相關設施的使用區塊。
一般農業區也會有農牧用地，不過在使用及規範上較寬鬆，本篇主題的特定農業區農牧用地的管制較嚴格，注意，經過農地重劃的土地，就會劃定為特定農業區，不過特定農業區並不一定是有辦理農地重劃的農業區。
非都市土地區與都市計畫區都有農牧用地嗎？
都市計畫區的分區跟非都市計畫區不同，都市計畫區內也有編訂農業區，但一般談到農牧用地，都是指非都市土地區中特定農業區的農牧用地。接著繼續深入分享以前，我們希望各位讀者都能記得這個分類的劃定，即本篇談到的農牧用地，以非都市計畫區中特定農業區當中的農牧用地為主。
特定農業區農牧用地與一般農業區農牧用地的最主要差別？
多了一個「特定」使用規範就不相同。特定農業區農牧用地，是在屬於農業區中的優良農田，其土壤肥沃，應優先作為農牧相關行為使用，以農牧生產及相關設施優先使用的區塊，故限制條件較為嚴苛。
而一般農業區農牧用地則是在特定農業區之外，用於農牧使用之土地，其土壤及地質條件略低於特定農業區，可利用的方式較為多元。所以在處理土地變更之前，都需要去進行地籍謄本地確認，看看地主名下的土地是如何劃定與區分。
特定農業區農牧用地的容許使用項目有什麼？
確認土地的地目為農牧用地後，我們可以先了解，原本的農牧用地容許使用用途有哪些？原根據農業發展條例的規定，農牧用地的用途大致分為以下幾種：
- 農作使用（包括牧草）。
- 農舍（工業區、河川區除外；特定農業區、森林區不得興建集村農舍）。
- 農作產銷設施（工業區、河川區除外）。
- 畜牧設施（工業區、河川區及森林區除外）。但森林區屬原住民保留地，經目的事業主管機關會同原住民族主管機關同意者，不在此限。
- 水產養殖設施（工業區及特定農業區除外，但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經直轄市或縣（市）農業主管機關核准者不在此限）。
- 水源保護及水土保持設施。
- 採取土石用途。
- 屬於林業使用。
- 休閒農業設施（工業區、河川區除外）。
- 公用事業設施（限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺）。
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用這 3 個層級來區分，帶你初步了解土地權狀謄本的差異
在這部分，我們將深入分享土地權狀的不同層級，以幫助你初步了解他們之間的區別，可以花費時間與費用，自主到地政事務所進行土地謄本的申請，並以此方式進行土地權狀謄本的判讀，若想要透過專業人員進行服務，則可以直接洽詢禾璽開發顧問公司，我們竭誠為您服務。
計畫地區分類：都市地區與非都市地區
首先我們會看「使用分區」的部分，若為空白，則為都市計畫內地區用地，當中可能會有部分遺漏登記的狀況，因此仍需再用其他方式確認。非都市計畫內地區，則會顯示使用分區，如為農牧用地，使用分區的欄位會顯示為「特定農業區」。
使用分區分類：都市地區土地分類、非都市土地
都市地區在此欄位為空白。而非都市地區，則會顯示出使用分區，如：特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、其他使用區或特定專用區…。等，總共 11 種不同的使用分區類別。
用地分類：非都市土地編定用地
都市地區在此欄位同樣顯示為空白。非都市地區，則會顯示出使用地類別，共有 19 種用地別如：甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、海域用地、特定目的事業用地。
我們也可以看到農牧用地在分類顯示，以上是基本的土地權狀謄本判讀方法，請在進行土地變更申請之前，優先到地政事務所申請此土地權狀謄本，確認土地的分類是否符合。
特定農業區農牧用地常見問題 Q&A
Q1. 特定農業區農牧用地可以蓋房嗎？
可以蓋房子，但有條件限制。該房子的用途，必須用於農業經營，也就是說，只能建造農舍、且部分區域不得建造集村農舍。
Q2. 特定農業區農牧用地的土地價值如何？
根據使用目的，農牧用地的價值會不同，如要直接進行土地開發買賣，因特農農牧用地的使用限制很多，比起一般農業區農牧用地價值較低。但如果是針對農牧用途，由於特農農牧用地的周圍環境會更單純、更少汙染，作為農牧用地的使用，價值相對更高。
Q3. 農牧用地買賣，是否有限制資格或條件？
農牧用地的買賣，一般民眾都可以進行交易。不過想要在農牧用地上興建農舍，就需要符合農民資格。條件為以下三者符合其一：農民健康保險被保險人、全民健康保險第三類被保險人、不符合前兩項條件，但可證明實際從事農業生產者。
Q4. 特定農業區與一般農業區農牧用地買賣，需要請專業協助嗎？
建議做土地開發、建設、交易等等行為，洽請專業人士協助，因整體行政流程繁瑣、且規則與規則之間會相互影響，如果有專業人士協助，可以用經驗更快速地完成所有流程與步驟，可以幫助你省心也省力。
禾璽開發顧問公司有專業不動產顧問團隊，整合律師、會計師、建築師、地政士、消防技師、水土保持技師、土木技師、環評技師及退休行政官員多種不動產相關專業資源，可以一站式的完整通盤解決客戶不動產問題，增加你名下不動產的最高價值。
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農牧用地快速總結
- 判讀地籍謄本有三個層級：地區計畫分類、使用分區分類、用地類別分類。
- 農牧用地較多限制的使用分區，為特定農業區、農牧用地。
- 農牧用地買賣，有許多不同繁瑣步驟，建議洽請專業協助辦理。
