5 個重點報你知,小坪數農地買賣必須注意!要小心坪數陷阱!

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小坪數農地買賣屬於農地買賣案件中較為特殊的類型,因此我們今天特別整理一份關於小坪數農地買賣的注意事項,我們會針對小坪數農地買賣的注意事項列舉 5 個重點給你參考,並重點解析小坪數農地買賣的優點與缺點,並且補上大範圍的農地買賣 8 大重點整理分享,幫助你完整的理解小坪數農地買賣的優勢與未知陷阱。

小坪數農地是什麼?小坪數農地買賣的優缺點有哪些?

小坪數農地是指土地坪數相對較小的農地。其總價通常較低、且易於交易、並適合個人規劃使用;然而,小坪數農地可能包括無法興建農舍、土地形狀不規則、價值較低。本段落將詳盡解說關於進行小坪數農地買賣時,需要留意的幾個重要因素,以及小坪數農地本身的優缺點說明。

農地、土地坪數換算方式介紹

1 平方公尺=0.3025 坪

1 坪=3.3058 平方公尺

1 公頃=10000 平方公尺=3025 坪=1.03102 甲

0.1 公頃=1000 平方公尺=302.5 坪

1 甲=10 分=2934 坪=0.96992 公頃

1 分=293.4 坪

關於小坪數農地 5 個你必須清楚的重點

在進行小坪數農地買賣時,有許多與農地買賣相同的注意事項,這邊我們協助整理了 5 個進行小坪數農地買賣前應該要注意的重點,希望幫助你在考量物件與進行成交以前,可以有更完整周詳的考量。

  1. 預先打探周圍土地的未來規劃,是否有機會被納入都市更新的計劃區,在購買前完整的了解市場狀況,對於整體的財產價值提升有很大的幫助。
  2. 即使是小坪數農地買賣,若地上有興建農舍,則在進行土地過戶時,同樣無法避免土地增值稅的稅收。
  3. 只要是台灣本國國民,皆可以參與農地的買賣,而法人組織有相關限制;但地上有興建農舍者,則需要農民資格才可進行土地移轉。
  4. 進行小坪數農地買賣前,要確認該土地是否使用於農業用途。若該農地進行非農業用途使用,則無法享有免課徵土地增值稅的農地獎勵。
  5. 確保該標的物農地為農業使用,務必要確認是否有農地農用證明書,以免未來增加預期之外的稅金。

小坪數農地的優點

  1. 小坪數農地因坪數較小,導致總價通常更低,對於購買者的資金靈活運用度更高。
  2. 只要符合資格,小坪數農地一樣可以享有免賦稅的優惠,對於資金壓力又更小。
  3. 土地稀缺的狀況下,小坪數農地買賣熱度一直都相當不錯,更容易成交。
  4. 以現代人的角度,小坪數農地更適合自行規畫使用,個人休閒與養生皆宜。

小坪數農地的缺點

  1. 若農地坪數小於 0.25 公頃,將無法規畫農舍的興建。
  2. 小坪數農地可能經過土地分割,因此土地形狀不一定會非常完整方正。
  3. 可能會有地主將山坡地分割成許多小坪數土地販售,此類土地價值通常較低。
Photo by Sven Mieke on Unsplash

農地買賣需要注意哪些事情? 8 大關鍵重點整理。

在這個段落中,我們將整理農地買賣過程中的關鍵注意事項,共有 8 大要點。這些重點包括農地判斷、農地買賣資格、限制、農用證明、稅金、蓋農舍、土地變更等關鍵重點考量。了解這些事項將幫助你在農地買賣中做出明智的決策,確保土地價值順利移轉。

關鍵重點 1:農地是什麼?

農地在廣義上包含農業用地及耕地。農業用地是指在土地區分中,被分類為非都市或都市土地的農業區、特定農業區的土地,農地並不一定僅能做耕作使用,而是以土地使用區分劃定來判別,在農地上的容許使用項目,皆是以農業發展相關用途為主,如:集貨場、農業倉儲設備、排水、灌溉…等。

關鍵重點 2:農地買賣資格?

以現行法規來說,只要是台灣本國國民皆可以進行農地買賣,而法人組織則有所限制。但須要注意,若土地上有農舍,則需要符合相關規定才可以進行買賣。

  • 參與農舍買賣者,需有農民資格
    • 農民:指直接從事農業生產的自然人。
    • 農民資格:農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人,或檢附農業生產證明。
    • 農民身分證明文件:
      1. 勞保局開立知農民健康保險被保險人投保證明。
      2. 健保署開立之全民健康保險第三類被保險人投保證明。
      3. 農業生產相關證明資料。

關鍵重點 3:農地買賣限制?

農地買賣資個規定雖然並非相當嚴格,但是也有一些限制需要特別注意,以免付出意料之外的成本。

  1. 農地如欲在 2 年內進行買賣,需要提出農用證明,否則可能被課徵奢侈稅。
  2. 農地上若有興建農舍,則需在農舍取的使用執照的 5 年後才可以進行買賣。
  3. 即使在農地上興建農舍,仍必須確保農地面積超過 0.25 公頃。

關鍵重點 4:農地買賣風險是什麼?

綜合前幾個關鍵重點,快速整理幾個農地買賣時需要注意的風險,在確認交易之前,必先了解是否面臨這些可能導致損失或者意外成本的風險。

  1. 純農用土地,盡可能提出農用證明,避免課徵大額稅款。
  2. 確保農地是否建造農舍?將影響後續買賣資格與流程處理的方式。
  3. 農地的建蔽率是否被進行移轉?未來會影響到興建農舍的申請。
  4. 若農地上有農舍,則必須連同農舍一起購買,不能單獨購買農地,否則會造成過戶失敗。
Photo by Francisco De Legarreta C. on Unsplash

關鍵重點 5:農地買賣的農用證明是什麼?

需要農用證明的目的為:確保農地農用,才能夠在買賣交易時免除土地增值稅與房地合一稅。也就表示,若農地買賣的土地上有興建過廠房或進行其他非農業用途,在交易完成後,就會需要繳交稅金,即使確認要進行交易,也需要把這部分的成本也納入整體規畫當中。

關鍵重點 6:農地買賣稅金如何計算?

如果按照前項重點,有提出農用證明,表示符合農用目的,則過戶時可以免繳地價稅。若非農用,則需要繳交地價稅以及土地增值稅。土地增值稅按照一般用地採累進稅率制度計算,分別為 20%、30%、40%,而自用住宅則為 10%。

關鍵重點 7:農地上蓋房子可以嗎?

農地上本身可以興建農舍,但是不能自建住宅或其他非農用途建築。但是還有另一種方法,就是進行土地變更,將農地變更為建地,可以提升土地的建蔽率與容積率,且合法的興建自住宅。

延伸閱讀:農地地主快看,農地變建地規則 1 大改變,你的土地會受影響嗎?

關鍵重點 8:農地完成土地變更後,可以立即買賣嗎?

農地完成土地變更後,土地的使用劃分就不再是農地,因此不受農地 2 年內買賣的稅務限制。但是,並不表示一定可以直接進行買賣、以及不須付出任何稅及費用。以農地變更建地為例,因土地已變更為建地,就屬於建地,則須按照建地種類、大小範圍課徵土地增值稅,必須注意。

延伸推薦:農地買賣相關文章

小坪數農地的常見問題 Q&A

Q:小坪數農地買賣資格為何?

只要是台灣本國國民皆可參與小坪數農地買賣,而法人組織則有所限制。但需要注意,若土地上有農舍,則要符合相關規定才可以進行買賣。

  • 參與農舍買賣者,需有農民資格
    • 農民:指直接從事農業生產的自然人。
    • 農民資格:農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人,或檢附農業生產證明。
    • 農民身分證明文件:
      1. 勞保局開立知農民健康保險被保險人投保證明。
      2. 健保署開立之全民健康保險第三類被保險人投保證明。
      3. 農業生產相關證明資料。

Q:小坪數農地可以興建農舍嗎?

根據法規規劃,農地如欲興建農舍,農地面積需大於 0.25 公頃,因此需要先確定你持有的土地面積大小為何,若土地面積小於 0.25 公頃,則無法興建農舍;除非有多筆小於 0.25 公頃之農地,且彼此之間土地相連,則有機會可以申請整合為一筆土地,使其總面積能夠大於 0.25 公頃,則有機會興建農舍。

Q:小坪數農地可以如何使用?

這個問題端看地主的規劃,可以進行長期養地等待都市計畫、或自行規劃為休閒農地、抑或是植栽養生等等皆可。我們一般建議客戶做完整的規劃,了解持有土地的未來發展、產業的傳承規劃、或根據土地的市場行情判斷…等等,以更完整全面的規劃,有機會提高持有財產的最高價值,禾璽開發顧問有全面的專業土地利用團隊可以為你做到一條龍服務。

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