【農地土地增值稅計算】專家說:持有土地時間越長,減免越多

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文章目錄

農地土地增值稅計算過程中,有一個部分常常使我們的顧客看得霧颯颯,因此我們也特別撰寫這篇文章,幫助各位在了解農地土地增值稅計算的過程中,可以有更完整的知識,以及能清楚知道如何去辨別與查找對應的數字來完成農地土地增值稅計算,並介紹農地免徵土地增值稅的方法,全都在這篇。

最詳盡的土地增值稅算式說明

我們曾經寫過農地買賣稅金的文章,裡面介紹了關於農地買賣稅金許多需要注意的地方,而本篇,我們將針對農地土地增值稅的算式文字進行詳盡說明,幫助你了解農地土地增值稅的算式究竟該如何完成,如果還沒看過稅金文章的朋友,歡迎延伸閱讀文章,了解更多相關知識。

土地增值稅完整算式

土地增值稅計算=土地漲價總數額 × 稅率 – 累進差額 – 長期減徵 – 增繳地價稅額 – 依法減徵稅額

非農用的農地買賣,土地增值稅率按照一般用地來課徵稅金。根據農地買賣的漲價倍數來決定稅率,農地漲價幅度越大,累進稅率的層級就越高,累進稅率共分為三級,分別為 20%、30%、40% 。但如果土地買賣是自用住宅用地,則是以 10% 稅率來計算。

土地增值稅三段累進稅率判斷方式

在土地增值稅率的法規上,有累進稅率的規定,一般常聽到的就是【20%、30%、40%】的累進級距,級距判定是根據土地的漲價倍數來計算,底下將詳盡說明稅率級距的判別方式以及其相關詳細的算式整理。

土地漲價倍數計算=土地漲價總數額(A)/原規定地價或前次轉移現值總額(B) × 100%

  1. 稅級別第 1 級:土地漲價總數額超過前次移轉現值總額未達 100% 的部份。
  2. 稅級別第 2 級:土地漲價總數額超過前次移轉現值總額 100% 未達 200% 的部份。
  3. 稅級別第 3 級:土地漲價總數額超過前次移轉現值總額 200% 以上的部份。
  4. 土地增值稅稅率級別速算表整理如下:
持有年限第 1 級第 2 級第 3 級
20 年以下A × 20%A × 30% -B × 10%A × 40% -B × 30%
20-30 年A× 20%A × 28% -B × 8%A × 36% -B × 24%
30-40 年A × 20%A × 27% -B × 7%A × 34% -B × 21%
40 年以上A × 20%A × 26% -B × 6%A × 32% -B × 18%
本表格參考資料:財政部土地增值稅試算

其他土地增值稅算式內文字說明

  1. 土地增值稅長期減徵規定:
    1. 持有土地 20 年以上,就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵 20%。
    2. 持有土地 30 年以上,就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵 30%。
    3. 持有土地 40 年以上,就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵 40%。
    4. 持有期間認定原則:
      • 持有期間之起算點是以取得土地所有權的時點開始計算,如買賣或贈與以地政機關所有權登記日,繼承則以繼承發生日。
      • 持有期間之截止點一般應以向稽徵機關申報土地移轉現值之申報日為準。
  2. 增繳地價稅額說明:
    • 土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時,在其持有土地期間內,因重新規定地價 增繳之地價稅,就其移轉土地部分,准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額 ,以不超過土地移轉時應繳增值稅總額 5% 為限。
  3. 依法減徵稅額說明:
    • 經重劃之土地,於重劃後第一次移轉時,減徵百分之四十。但以下列土地,於中華民國六十六年二月二日平均地權條例公布施行後移轉者為限:
      • 在中華民國五十三年舉辦規定地價或重新規定地價之地區,於該次規定地價或重新規定地價以後辦理重劃之土地。在中華民國五十三年以前已依土地法規定辦理規定地價及在中華民國五十三年以後始舉辦規定地價之地區,於其第一次規定地價以後辦理重劃之土地。
      本減徵稅額部分資料,根據財政部土地稅減免規則法規資料整理節錄重點,詳細減徵稅額,有諸多無法以短短一篇文章說明,建議有需要更完整說明的朋友,請洽禾璽開發顧問

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農地如何可以免課徵農地土地增值稅? 3 點必知注意!

前言所說,農地土地增值稅免繳稅的最重要重點是「農地農用、自然人」,所以在進行農地買賣的時候,務必要在事前查驗清楚,或者將相關資料準備齊全,以確保在交易買賣之後,不會再產生額外的稅務費用。本段落就為你說明,農地土地增值稅免繳所需要準備齊全的資料有哪些。

農地

首先,必須確保這塊農地屬於農業使用目的。最好能夠進行實地勘驗,以免在資訊不透明的狀況底下交易,這是對自己的交易負責任,如果無法親自到場,也可以委任專業人士協助,以避免錯過小細節而導致後續問題。

農用證明

除了實地勘驗以外,需要透過政府機關加以文件認明,而土地的農用證明可以向當地的鄉公所取得證明,其全名叫做「農業用地作農業使用證明書」。

土地增值稅不課徵證明書

土地增值稅不課徵證明書需要向稅務局申請核發,用以向地區國稅局證明本土地交易可以免繳土地爭執稅,要特別注意,如果是已經繳納過農地土地增值稅的土地,將無法申請核發不課徵證明書。

農地買賣後贈與或移轉,是否有相關稅務問題需注意?

根據遺產及贈與稅法,受贈與農地在 5 年內進行移轉,需要追繳贈與稅。而農地土地增值稅則根據免稅規定,符合者無須繳納。重要分水嶺的 5 年時間,在此時間以外的移轉,則得以免繳遺產稅及贈與稅。

買賣農地還需要注意哪些事項?

除了農地土地增值稅計算相當複雜之外,想要買賣農地,還有許多小細節需要注意。本段落整理 4 個重要的注意事項,幫助你更完整的了解農地買賣的規定。

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誰有農地買賣資格?

以現行法規來說,只要是台灣本國國民皆可以進行農地買賣,而法人組織則有所限制。但須要注意,若土地上有農舍,則需要符合相關規定才可以進行買賣。

  • 參與農舍買賣者,需有農民資格
    • 農民:指直接從事農業生產的自然人。
    • 農民資格:農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人,或檢附農業生產證明。
    • 農民身分證明文件:
      1. 勞保局開立知農民健康保險被保險人投保證明。
      2. 健保署開立之全民健康保險第三類被保險人投保證明。
      3. 農業生產相關證明資料。

農地買賣有哪些限制呢?

農地買賣資個規定雖然並非相當嚴格,但是也有一些限制需要特別注意,以免付出意料之外的成本。

  1. 農地如欲在 2 年內進行買賣,需要提出農用證明,否則可能被課徵奢侈稅。
  2. 農地上若有興建農舍,則需在農舍取的使用執照的 5 年後才可以進行買賣。
  3. 即使在農地上興建農舍,仍必須確保農地面積超過 0.25 公頃。

能夠免徵農地土地增值稅的農用證明是什麼?

需要農用證明的目的為:確保農地農用,才能夠在買賣交易時免除土地增值稅與房地合一稅。也就表示,若農地買賣的土地上有興建過廠房或進行其他非農業用途,在交易完成後,就會需要繳交農地土地增值稅與房地合一稅,即使確認要進行交易,也需要把這部分的成本也納入整體規畫當中。

自己買入的農地上可以蓋房子嗎?

農地上本身可以興建農舍,但是不能自建住宅或其他非農用途建築。但是還有另一種方法,就是進行土地變更,將農地變更為建地,可以提升土地的建蔽率與容積率,且合法的興建自住宅。

本篇文章總結

  1. 農地土地增值稅計算方式的完整介紹,累計稅率判斷方式、其他算式文字說明:長期減徵、增繳地價稅額、依法減免地價稅額。
  2. 土地增值稅計算方式相當繁複,如果需要更完整的說明,建議洽請專業。
  3. 農地免課徵土地增值稅的方法介紹:農地農用證明很重要。
  4. 農地買賣注意事項,買賣資格、買賣限制、農用證明、農地興建農舍。

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