農地過戶限制 4 種常見狀況,資格、文件、流程、費用都要注意

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文章目錄

在踏入農地交易市場之前,了解農地過戶的相關限制與流程至關重要。本文將從基本的農地定義開始,深入介紹農地的買賣資格,包括年齡限制、居住要求等條件。進一步著墨於農舍買賣的資格規定,區分老農舍和新農舍的要求,以及相應的過戶流程。

接著,我們將帶您探索農地過戶的完整流程,包括簽約、文件準備、稅金支付,以及最終的產權移轉登記,這一系列步驟都是確保交易順利進行的重要關鍵。同時,我們也特別強調可能發生的限制和潛在情形,例如農地上是否有建築物、是否符合農民資格等,以提醒讀者在交易過程中應予以留意的關鍵點。

對於計畫參與農地交易的人來說,這份專家整理的精華摘要,是迅速理解農地過戶全貌的不二指南。

從買賣到過戶限制,從頭瞭解農地交易市場

你想要購買的農地,上面是否有農舍?這會有什麼影響嗎?在瞭解農地過戶限制之前,你需要先瞭解,農地買賣與農舍買賣資格,事前功課做得更清楚,在未來進行過戶流程時,可以減低遇到問題的機會。本段整理介紹農地是什麼、農地買賣、農舍買賣資格,請先確認你是否符合規定,再進行農地買賣交易。

農地是什麼?

農地在廣義上包含農業用地及耕地。農業用地是指在土地區分中,被分類為非都市或都市土地的農業區、特定農業區的土地,農地並不一定僅能做耕作使用,而是以土地使用區分劃定來判別,在農地上的容許使用項目,皆是以農業發展相關用途為主,如:集貨場、農業倉儲設備、排水、灌溉…等。

農地買賣資格

民國 89 年以前,私有農地想要進行買賣等移轉,有非常嚴謹的規範。想要買地的人需要擁有「自耕能力證明」才有資格進行農地購買。但在民國 89 年修法以後,則改為不管人只管地的作法,因此現今的農地買賣資格,已經不再需要擁有農民身分。

農地買賣資格規定

過去有法規規定必須擁有農民身分才能進行農地買賣,不過在法規放寬以後,僅需以下兩項資格即可進行農地買賣。

  1. 年滿 20 歲或未滿 20 歲已婚者。
  2. 申請人的戶籍地籍農地,需在同一縣市地區內,且土地取得與戶籍登記時間,皆需滿 2 年。

農舍買賣條件與資格

相對於農地的買賣規定只要為本國國民即可;農舍的買賣規定則嚴格許多,以下我們將列點說明農舍買賣的相關資格與條件。

  • 老農配建:老農舍買賣
    • 必須年滿 20 歲或未滿 20 歲但已結婚者,且具有農民資格才可進行交易。
  • 一般農舍:新農舍買賣
    • 必須年滿 20 歲或未滿 20 歲但已結婚者,且具有農民資格才可進行交易。
    • 農地及持有人都須在該地設籍滿 2 年以上。
    • 農舍的鎖在農地必須大於 0.25 公頃。
    • 農舍的使用執照取得達 5 年以上。
    • 申請人無自用農舍。
  • 延伸閱讀:專業說明》農舍買賣重要知識,老農新農是什麼?有什麼差別?

Photo by Levi Morsy on Unsplash

農地過戶流程與費用,該如何進行?

農地過戶涉及複雜的程序和多項法規,必須經過嚴謹的計劃和執行,以確保交易的順利進行。從確認雙方的交易意向到最終的交易結案,每一步都需要仔細處理文件、稅金、以及費用等多方面的事宜。本段落深入探討農地過戶的相關流程、文件要求以及費用分配,同時提供了一些建議性的交易款項分期安排。

此外,我們也突顯了可能出現的限制和容易遭遇的情形,例如農地上是否有建築物、是否符合農民資格等,這些因素都可能影響整個過戶過程。對於計畫參與農地過戶的人來說,本段落的指南將有助於更清晰地理解農地過戶的種種考量,確保交易順利完成。

農地過戶所需流程

  1. 確認雙方農地交易意向,合意後進行簽約。
    1. 買方在此階段需支付簽約金予賣方(一般建議為買賣價之 10~15%)。
    2. 如委託第三方協助(不動產經紀業者)需額外簽署契約書,詳情請洽:禾璽開發顧問
  2. 準備農地過戶相關之文件,並交由地政士(土地代書)辦理過戶事宜。
    1. 包含農地鑑界、農地農用證明…等等。
    2. 買方支付第二期款項。
  3. 雙方各自完成農地過戶相關稅金。
    1. 賣方:土地增值稅及其他欠稅款項、或農地農用證明等稅賦相關申報文件。
    2. 買方:土地過戶相關契稅款項,會由地政士通知繳納。
    3. 買方支付第三期款項。
  4. 地政士完成產權移轉登記,完成農地過戶手續。
  5. 雙方進行最後點交予交易結案。
    1. 買方支付最後尾款。
    2. 雙方就各項交易衍伸費用進行結清。
  • 交易款項之分期,並非固定規則,主要由雙方合意即可,若需買賣相關詳細諮詢,請洽詢:禾璽開發顧問

辦理農地過戶所需準備之相關文件

  • 買方
    • 身份證正影本。
    • 私章。
  • 賣方
    • 土地所有權狀正本。
    • 身份證正影本。
    • 印鑑證明書 2 份、印鑑章。
    • 土地增值稅完納或不課徵之證明書(如需免稅必要檢附)。
    • 若由代理人簽約:需另檢附授權書正本並加蓋印鑑章與被授權人身份證影本一份。

辦理農地過戶所需費用

  • 買方
    • 契稅:核定契價 ****× 6%(評定現值)。
    • 印花稅:按土地、建物契稅價格核課 0.1% 印花稅。
    • 地政登記規費:買賣登記費 0.1%(申報地價及核定契價)。
    • 設定登記費:0.1%(權利價值)。
    • 代書費:含簽約手續費、實價登陸、抵押權設定、買賣代書費…等費用。
  • 賣方
    • 土地增值稅、房地合一稅:若提供農用證明可免稅。
    • 財產交易所得稅:若提供農用證明可即免稅,農舍則不可免稅。
    • 代書費:簽約手續費、實價登錄代書費
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農地過戶限制容易發生的情形有哪些?

  1. 農地上蓋有農舍,且買方不符合相關規定。
  2. 農地本身是否有農用證明?可能影響到稅賦的徵收。
  3. 農地是否經過土地鑑界,以確保土地面積與權狀內容相符。
  4. 購買人是否為自然人或者農民團體?如購買人為法人組織,則農地過戶會失敗。

本文重點總結

  1. 農地基本概念
    • 農地廣義包括農業用地和耕地,並以土地使用區分劃定。
    • 農地使用項目主要以農業相關用途為主,如集貨場、農業倉儲、排水、灌溉等。
  2. 農地買賣資格
    • 89 年前,農地買賣需要「自耕能力證明」。
    • 89 年修法後,農地買賣資格不再需要農民身分,僅需滿足特定年齡和戶籍要求。
  3. 農舍買賣條件與資格
    • 分老農配建和一般農舍,要求包括年齡、農民資格、地籍滿 2 年、農地面積等。
    • 一般農舍的使用執照需達 5 年以上,申請人不得擁有自用農舍。
  4. 農地過戶流程
    • 包含確認交易意向、簽約支付簽約金、文件準備、稅金支付、產權移轉登記,以及最後的交易結案。
    • 需交由地政士辦理過戶,買方支付不同階段的款項。
  5. 農地過戶限制與容易發生的情形
    • 農地上是否有農舍。
    • 是否有農用證明。
    • 需經過土地鑑界手續。
    • 確認購買人是否為自然人或農民團體。

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