都市計畫內農地的合理利用涉及複雜的法規體系和嚴格的條件。在這篇文章中，我們將探討都計內農地的多元用途，以及都計內農地在興建農舍、變更建地等過程中的法令限制和操作要點。這些資訊不僅有助於投資者了解土地使用的相關法律，也為尋求專業協助的業主提供了實用的參考。透過清晰理解都計內農地的法令，我們能更有效地達成土地資源最大價值的永續發展。
何謂都計內農地？
都計內農地泛指符合劃分於都市計畫區、農業區用地的土地。都市計畫內農業區是指位於都市計畫法內的農業區用地，受到城市規劃和土地用途的限制。
這些地區在城市發展中扮演重要角色，不僅供應食物，還保護自然環境。都計內農地用途的變更需要遵守法規，以確保城市的合理發展和土地資源的充分利用，一般只能建設農業相關設施。
都計內農地 3 種查詢方式
- 從政府官網查詢：請使用「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢。
- 土地直屬管轄單位：根據土地所屬之鄉鎮市公所，洽詢都市計畫科詢問。
- 直接諮詢禾璽開發顧問：我們有專業土地利用團隊，完整了解都計內農地使用限制及相關配套解決方法，台灣全省皆可服務。
都計內農地好處和優點有哪些？
- 周邊環境單純：都計內農地，因城市規劃的關係，周邊較不會受到畜牧業汙染影響、或是緊鄰墓地、電塔…等等的設施。
- 沒有分割限制：一般農地要進行分割時，有每筆須達 2.5 公頃的限制，而都計內農地則不在此限制之下，沒有分割的限制。
- 重新規劃機會高：按照規定，當政府發起重大開發案時，都計內農地有可能被重新規劃為住宅區或者商業區。
- 土地的價值較高：同樣與一般農地比較，兩者的差異在於用途與限制，用途較多、限制又較少的都計內農地，加上前項政府重新規劃的預期期望，擁有較高的土地價值。
都計內農地的 5 種不同用途
根據「都市計畫法台灣省施行細則」，我們整理出 5 種都計內農地的使用用途，包含：興建農舍、農業產銷必要設施、自然保育設施、綠能設施、農村再生相關公共設施…等，有些特例可向各地縣市主管機關申請，核准後可進行其他低強度使用。
- 都計內農地的 5 種主要用途，分別為：
- 興建農舍
- 農業產銷必要設施
- 自然保育設施
- 綠能設施
- 農村再生
- 其他
- 延伸閱讀：【專業變更團隊整理】都市計畫農業區 5 大用途詳細說明一次看
都市計畫內農地變更、使用，歡迎洽詢禾璽開發顧問
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都計內農地使用限制：農舍興建法規與建物使用規定
《都市計畫法台灣省施行細則》對都計內農地的農舍興建制定了明確的法規。本段簡要探討了申請條件、建築物限制、分割使用規定以及使用變更限制，以確保農地利用在永續發展的框架下合法進行。
管理都計內農地蓋農舍的法規限制是來自哪個項目？
都計內農地使用限制的法規是來自於：都市計畫法台灣省施行細則。都計內農地的用途可以興建農舍，在使用限制上，都計內農地的建築優先作為農業發展設施，而非用來自住，且不得隨意變更用途。
那麼在都市計畫區內農地蓋房子有什麼限制、以及其蓋房的條件有哪些，我們以下再進一步說明，都計內農地蓋房 4 項主要使用限制與建築物使用規定。
都計內農地蓋房 4 項規定
- 都計內農地蓋房申請限制：
- 興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農業用地或農場。
- 都計內農地建築物限制：
- 農舍之高度不得超過 4 層或 14 公尺。
- 建築面積不得超過申請興建農舍之農業用地面積的 1/100。
- 建築總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺（199.65坪）。
- 與道路境界之距離，除合法農舍申請立體增建外，不得小於 8 公尺。
- 都計內農地已申請建築物者，後續分割使用限制：
- 已申請建築者（包括 10% 農舍面積及 90% 農業用地），應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示。
- 不論該 90% 農業用地是否分割，均不得再行申請興建農舍。
- 都計內農舍興建完成後限制：
- 不得擅自變更使用。
都計內農地建築物及使用規定
- 建築物簷高不得超過 14 公尺，並以 4 層為限，建蔽率不得大於 60%，容積率不得大於 180%。
- 土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
- 原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。
都計內農地變更的規定、條件、需要注意的地方有什麼？
都計內農地變更，涉及複雜法規和條件的程序，關係到土地的使用轉換，還影響到土地的開發與價值。以下段落將說明這個過程的法規依據、變更的條件，以及在這項變更中需要特別注意的限制。
透過了解這些要點，可以更清晰地了解如何在都計內實現農地變更建地的目標，以及如何最大程度地利用土地資源。
都市計畫區內農地變更建地的法規是？
依據都市計畫法第二十七條之一第二項所訂定的都市計畫農業區變更使用審議規範，我們可以判斷自己的土地是否符合變更的條件與注意的事項。
都市計畫內農地可以變建地嗎？有什麼條件？
都市計畫農業區申請變更使用的土地，應以鄰近已發展地區或規劃為發展區者優先，且土地面積應符合下列限制：
（一）直轄市計畫、省轄市計畫及縣轄市計畫地區：不得小於 3 公頃。
（二）鄉街計畫、鎮計畫及特定區計畫地區：不得小於 5 公頃。
申請人擬興辦之事業計畫經中央主管機關同意或申請變更土地四周，因下列情形致無法擴展者，得不受前項面積規定之限制：
（一）為河川、湖泊或山崖等自然地形阻隔者。
（二）為八公尺以上之既成或計畫道路或其他人為重大設施阻隔者。
（三）為已發展或規劃為發展區所包圍者。
都計內農地變更要注意什麼？
當都計內農地變更建地以後，會獲得幾個好處，如：可以蓋房子、增加土地價值及價格、建蔽率提高、買賣的價值增加，但由於變更後地目不同，因此需要繳交一筆回饋金，費用約為當期公告土地現值乘以 10% 作為計算標準。
都計內農地使用限制文章總結
- 都計內農地用途多元：都市計畫區內農地不僅供應食物，還涵蓋農舍建設、農業產銷設施、自然保育、綠能及農村再生等多種用途。
- 法令明確指引：《都市計畫法台灣省施行細則》明確規範了農地使用的各項法令，確保土地發展在法規框架下進行。
- 查詢方式多元：了解都計內農地的方法包括政府官網查詢、地方公所諮詢，以及專業團隊的協助，確保資訊的正確性。
- 都計內農地優勢顯著：相較一般農地，都計內農地在周邊環境、分割限制、重新規劃機會及土地價值等方面具有顯著優勢。
- 建築規定嚴謹：興建農舍有著諸多限制，包括建築高度、建築面積、與道路距離等，保護農地的原始用途。
- 變更建地需謹慎操作：變更都計內農地需遵守都市計畫法的規範，包括面積限制和周邊環境等條件，同時要留意可能產生的回饋金。
- 專業協助增益不動產價值：尋求專業團隊協助，如禾璽開發顧問，可確保在都計內農地的使用、變更等過程中獲得最大效益，提升不動產價值。
都計內農地使用限制繁多，洽詢禾璽開發顧問協助，土地利用更輕鬆
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