5 個重點報你知，小坪數農地買賣必須注意！要小心坪數陷阱！

最推薦的土地開發品牌

禾璽開發顧問

各位如果有閒置土地利用或是想針對土地進行開發，歡迎看看禾璽開發顧問！

禾璽開發顧問公司有專業不動產顧問團隊，整合律師、會計師、建築師、地政士、消防技師、水土保持技師、土木技師、環評技師及退休行政官員資源，一站式的完整通盤解決客戶不動產問題，增加您名下不動產的最高價值。

小坪數農地買賣屬於農地買賣案件中較為特殊的類型，因此我們今天特別整理一份關於小坪數農地買賣的注意事項，我們會針對小坪數農地買賣的注意事項列舉 5 個重點給你參考，並重點解析小坪數農地買賣的優點與缺點，並且補上大範圍的農地買賣 8 大重點整理分享，幫助你完整的理解小坪數農地買賣的優勢與未知陷阱。

用地變更最專業》禾璽開發顧問，專業土地利用及不動產價值提升！

小坪數農地是什麼？小坪數農地買賣的優缺點有哪些？

小坪數農地是指土地坪數相對較小的農地。其總價通常較低、且易於交易、並適合個人規劃使用；然而，小坪數農地可能包括無法興建農舍、土地形狀不規則、價值較低。本段落將詳盡解說關於進行小坪數農地買賣時，需要留意的幾個重要因素，以及小坪數農地本身的優缺點說明。

農地、土地坪數換算方式介紹

1 平方公尺＝0.3025 坪

1 坪＝3.3058 平方公尺

1 公頃＝10000 平方公尺＝3025 坪＝1.03102 甲

0.1 公頃＝1000 平方公尺＝302.5 坪

1 甲＝10 分＝2934 坪＝0.96992 公頃

1 分＝293.4 坪

關於小坪數農地 5 個你必須清楚的重點

在進行小坪數農地買賣時，有許多與農地買賣相同的注意事項，這邊我們協助整理了 5 個進行小坪數農地買賣前應該要注意的重點，希望幫助你在考量物件與進行成交以前，可以有更完整周詳的考量。

預先打探周圍土地的未來規劃，是否有機會被納入都市更新的計劃區，在購買前完整的了解市場狀況，對於整體的財產價值提升有很大的幫助。
即使是小坪數農地買賣，若地上有興建農舍，則在進行土地過戶時，同樣無法避免土地增值稅的稅收。
只要是台灣本國國民，皆可以參與農地的買賣，而法人組織有相關限制；但地上有興建農舍者，則需要農民資格才可進行土地移轉。
進行小坪數農地買賣前，要確認該土地是否使用於農業用途。若該農地進行非農業用途使用，則無法享有免課徵土地增值稅的農地獎勵。
確保該標的物農地為農業使用，務必要確認是否有農地農用證明書，以免未來增加預期之外的稅金。

小坪數農地的優點

小坪數農地因坪數較小，導致總價通常更低，對於購買者的資金靈活運用度更高。
只要符合資格，小坪數農地一樣可以享有免賦稅的優惠，對於資金壓力又更小。
土地稀缺的狀況下，小坪數農地買賣熱度一直都相當不錯，更容易成交。
以現代人的角度，小坪數農地更適合自行規畫使用，個人休閒與養生皆宜。

小坪數農地的缺點

若農地坪數小於 0.25 公頃，將無法規畫農舍的興建。
小坪數農地可能經過土地分割，因此土地形狀不一定會非常完整方正。
可能會有地主將山坡地分割成許多小坪數土地販售，此類土地價值通常較低。

農地買賣需要注意哪些事情？ 8 大關鍵重點整理。

在這個段落中，我們將整理農地買賣過程中的關鍵注意事項，共有 8 大要點。這些重點包括農地判斷、農地買賣資格、限制、農用證明、稅金、蓋農舍、土地變更等關鍵重點考量。了解這些事項將幫助你在農地買賣中做出明智的決策，確保土地價值順利移轉。

關鍵重點 1：農地是什麼？

農地在廣義上包含農業用地及耕地。農業用地是指在土地區分中，被分類為非都市或都市土地的農業區、特定農業區的土地，農地並不一定僅能做耕作使用，而是以土地使用區分劃定來判別，在農地上的容許使用項目，皆是以農業發展相關用途為主，如：集貨場、農業倉儲設備、排水、灌溉…等。

關鍵重點 2：農地買賣資格？

以現行法規來說，只要是台灣本國國民皆可以進行農地買賣，而法人組織則有所限制。但須要注意，若土地上有農舍，則需要符合相關規定才可以進行買賣。

參與農舍買賣者，需有農民資格
- 農民：指直接從事農業生產的自然人。
- 農民資格：農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人，或檢附農業生產證明。
- 農民身分證明文件：
  1. 勞保局開立知農民健康保險被保險人投保證明。
  2. 健保署開立之全民健康保險第三類被保險人投保證明。
  3. 農業生產相關證明資料。

關鍵重點 3：農地買賣限制？

農地買賣資個規定雖然並非相當嚴格，但是也有一些限制需要特別注意，以免付出意料之外的成本。

農地如欲在 2 年內進行買賣，需要提出農用證明，否則可能被課徵奢侈稅。
農地上若有興建農舍，則需在農舍取的使用執照的 5 年後才可以進行買賣。
即使在農地上興建農舍，仍必須確保農地面積超過 0.25 公頃。

關鍵重點 4：農地買賣風險是什麼？

綜合前幾個關鍵重點，快速整理幾個農地買賣時需要注意的風險，在確認交易之前，必先了解是否面臨這些可能導致損失或者意外成本的風險。

純農用土地，盡可能提出農用證明，避免課徵大額稅款。
確保農地是否建造農舍？將影響後續買賣資格與流程處理的方式。
農地的建蔽率是否被進行移轉？未來會影響到興建農舍的申請。
若農地上有農舍，則必須連同農舍一起購買，不能單獨購買農地，否則會造成過戶失敗。

Photo by Francisco De Legarreta C. on Unsplash

關鍵重點 5：農地買賣的農用證明是什麼？

需要農用證明的目的為：確保農地農用，才能夠在買賣交易時免除土地增值稅與房地合一稅。也就表示，若農地買賣的土地上有興建過廠房或進行其他非農業用途，在交易完成後，就會需要繳交稅金，即使確認要進行交易，也需要把這部分的成本也納入整體規畫當中。

關鍵重點 6：農地買賣稅金如何計算？

如果按照前項重點，有提出農用證明，表示符合農用目的，則過戶時可以免繳地價稅。若非農用，則需要繳交地價稅以及土地增值稅。土地增值稅按照一般用地採累進稅率制度計算，分別為 20%、30%、40%，而自用住宅則為 10%。

關鍵重點 7：農地上蓋房子可以嗎？

農地上本身可以興建農舍，但是不能自建住宅或其他非農用途建築。但是還有另一種方法，就是進行土地變更，將農地變更為建地，可以提升土地的建蔽率與容積率，且合法的興建自住宅。

延伸閱讀：農地地主快看，農地變建地規則 1 大改變，你的土地會受影響嗎？

關鍵重點 8：農地完成土地變更後，可以立即買賣嗎？

農地完成土地變更後，土地的使用劃分就不再是農地，因此不受農地 2 年內買賣的稅務限制。但是，並不表示一定可以直接進行買賣、以及不須付出任何稅及費用。以農地變更建地為例，因土地已變更為建地，就屬於建地，則須按照建地種類、大小範圍課徵土地增值稅，必須注意。

延伸推薦：農地買賣相關文章

小坪數農地的常見問題 Q&A

Q：小坪數農地買賣資格為何？

只要是台灣本國國民皆可參與小坪數農地買賣，而法人組織則有所限制。但需要注意，若土地上有農舍，則要符合相關規定才可以進行買賣。

參與農舍買賣者，需有農民資格
- 農民：指直接從事農業生產的自然人。
- 農民資格：農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人，或檢附農業生產證明。
- 農民身分證明文件：
  1. 勞保局開立知農民健康保險被保險人投保證明。
  2. 健保署開立之全民健康保險第三類被保險人投保證明。
  3. 農業生產相關證明資料。

Q：小坪數農地可以興建農舍嗎？

根據法規規劃，農地如欲興建農舍，農地面積需大於 0.25 公頃，因此需要先確定你持有的土地面積大小為何，若土地面積小於 0.25 公頃，則無法興建農舍；除非有多筆小於 0.25 公頃之農地，且彼此之間土地相連，則有機會可以申請整合為一筆土地，使其總面積能夠大於 0.25 公頃，則有機會興建農舍。

Q：小坪數農地可以如何使用？

這個問題端看地主的規劃，可以進行長期養地等待都市計畫、或自行規劃為休閒農地、抑或是植栽養生等等皆可。我們一般建議客戶做完整的規劃，了解持有土地的未來發展、產業的傳承規劃、或根據土地的市場行情判斷…等等，以更完整全面的規劃，有機會提高持有財產的最高價值，禾璽開發顧問有全面的專業土地利用團隊可以為你做到一條龍服務。